Kira ödenmemesi durumunda tahliye süreci nasıl işler?

Kira ödenmemesi nedeniyle tahliye, mülk sahibinin mülkü boşaltmasına olanak tanıyan yasal bir mekanizmadır. Kiracı kirayı veya ek masrafları (elektrik, su, doğalgaz vb.) ödemezse, mülk sahibi haklarını, ödeme yapılmaması nedeniyle tahliye davası açarak koruyabilir. Bu, bir avukat tarafından hazırlanması gereken bir tahliye bildirimi düzenlenerek yapılır. Bu belge, kiracıyı belirli bir süre içinde mülkü boşaltmaya mecbur eder ve tahliyenin onaylanacağı mahkemeye çıkma celbi içerir.

Ödeme yapılmaması nedeniyle tahliye nasıl işler?

Kira ödenmemesi durumunda tahliye prosedürü, İtalyan Medeni Kanunu'nun 658 ve devamı maddeleriyle düzenlenmiştir. Mevzuat, kira ödenmemesi durumunda ev sahibinin şunları elde etmesine olanak tanıyan özel bir prosedür öngörmektedir:

- kira sözleşmesinin erken feshi; - Gayrimenkulün serbest bırakılması ve iadesi; - kira borçlarının tahsilatı.

Kiracı kira veya faturalarını ödemezse, ev sahibi haklarını korumak için derhal harekete geçebilir. Tahsilatı zorlaştıracak büyük bir borç birikiminden kaçınmak için hızlı hareket etmek önemlidir. Bir ödemeyi kaçırmak bir kaza veya geçici bir sorun olabilir, ancak ödeme yapılmaması iki aya ulaşırsa, bu ev sahibi için ciddi bir işarettir.

Tahliye başlatma koşulları

Ödeme yapılmaması nedeniyle tahliye prosedürünün başlatılabilmesi için iki koşulun sağlanması gerekir:

1. Yazılı ve tescilli kira sözleşmesinin bulunması. 2. Kiracının kira bedelini veya ek giderleri ödememesi.

Kira sözleşmesi yazılı olarak düzenlenip vergi dairesine tescil edilmedikçe tahliye mümkün değildir. Sözlü anlaşmalar veya "gizli" ödenen kiralar tahliye hakkı vermez. Bu gibi durumlarda, ev sahibi başka bir koruma yöntemine başvurmak zorunda kalacaktır - mülkün yasadışı işgalden kurtarılması için dava.

Ödememe konusunda ise kira türüne göre farklılıklar bulunmaktadır:

- Konut kirası: 392/78 sayılı Kanunun 5. maddesine göre, bir aylık kira bedelinin ödenmemiş olması veya en az iki aylık kira bedeli tutarındaki faturaların ödenmemiş olması yeterlidir. - Konut dışı kira sözleşmeleri (örneğin ticari): "Küçük ihlal" kriteri (Medeni Kanun'un 1455. maddesi) geçerlidir. Hakim, ihlalin ne kadar ciddi olduğunu değerlendirir. Genellikle konut kira sözleşmeleri için kullanılan kriterlerle aynı kriterler kullanılır.

Kiracı kirayı veya ek masrafları (elektrik, su, doğalgaz vb.) en az 20 gün boyunca ödemezse, kira ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu süreden önce dava açılamaz. Konut dışı kira sözleşmelerinde, özellikle ödeme yapılmaması tekrarlanırsa, ihlalin ne kadar ciddi olduğunu bir hakim belirleyecektir.

Tahliye prosedürünün aşamaları

Ödeme yapılmaması durumunda tahliye prosedürü sıkı bir şekilde düzenlenmiştir ve bir avukatın zorunlu katılımını gerektirir. Ana adımlar şunlardır:

1. Tahliye tebligatını hazırlayın ve gönderin: Ev sahibi tahliye tebligatını hazırlar ve aynı anda icra memuru aracılığıyla mahkemeye tahliyeyi teyit eden bir celp gönderir. Ev sahibi bu sürenin kısaltılmasını talep etmediği sürece, tebligat ile mahkeme tarihi arasında en az 20 gün geçmelidir. 2. Mahkeme duruşması: Duruşmada hâkim: - tahliyeyi onaylamak; - kiracıya borcun geri ödenmesi için erteleme sağlamak; - Kiracının tahliye kararına itiraz etmesi halinde davayı normal mahkeme sürecine taşıyın.

Cartabian reformunun getirdiği değişiklikler

Cartabia reformu, tahliye bildirimi ve onayı prosedürünü değiştirmiştir. Bildirimin artık kiracıya bir icra memuru tarafından iletilmesi zorunludur. Tahliye onayı süreci basitleştirilmiştir: Kiracı mahkemeye gelmezse, hâkim mahkemeye icra emri çıkarmaya gerek kalmadan tahliyeyi derhal onaylayabilir. Reform ayrıca, prosedürü basitleştirmek ve süreyi kısaltmak için sertifikalı elektronik posta (PEC) kullanımını teşvik etmektedir.

Boşaltma bildiriminde bulunduktan sonra ne olur?

Kiracı, bildirimi aldıktan sonra evi kendi isteğiyle boşaltmazsa, ev sahibi tahliyeyi zorunlu kılmak için icra takibi başlatabilir. Bu prosedür aşağıdaki adımları içerir:

1. Hakim tahliye kararını onaylar ve tahliye kararı verir. 2. Kiracıya, mülkü gönüllü olarak boşaltması için bir süre (genellikle 10 gün) verilir. 3. Kiracının bu yükümlülüğü yerine getirmemesi halinde, icra memuru kendisine tahliye ihbarnamesi gönderir (tahliye ihbarnamesi). 4. İcra memuru, binanın boşaltılması gereken tarihi belirler. 5. Kiracı, konutu işgal etmeye devam ederse, icra memuru tahliyeyi zorlamak için polis müdahalesini talep eder.

Kiracı, taşınmaz boşaltılıncaya kadar kirayı ödemeye devam etmek ve gerektiğinde ev sahibinin hukuki masraflarını karşılamakla yükümlüdür.