İtalyan kiralık ev pazarı: Oran artışı yavaşlıyor, fakat arz kıtlığı devam ediyor

2025 yılının ikinci yarısında, İtalya'daki konut kiralamaları pazarı, uzun vadeli kiralık piyasası, kira oranlarındaki büyüme hızının kademeli olarak yavaşladığı ancak hala en aktif segmentlerden biri olduğu birkaç yıl hızlı büyümenin ardından belirginleşiyor. Tecnocasa Grubu analitik merkezinin yaptığı bir çalışmaya göre, ülkenin büyük şehirlerinde, stüdyo dairelerde %2,2, iki odalı dairelerde %2,3 ve üç odalı dairelerde %2,2 oranında bir artış gözlemlenmiştir. Bu durumda, pazarın genişlemeye devam ettiği ancak artık eskisi kadar hızlı olmadığı görülüyor.

Talep yüksek, fakat arz sınırlı

Sürekli yüksek talep, farklı kiracı kategorileri tarafından oluşturulmaktadır. Öncelikle, konut alamayan alıcılar, ipotek almakta zorlananlar arasında yer almaktadır. Ayrıca, bilinçli bir şekilde kiralamayı tercih edenlerin sayısı artmaktadır. Talebin bir kısmı da iş veya eğitim amacıyla farklı şehirlere taşınan vatandaşlar tarafından oluşturulmaktadır.

Özellikle, İtalyan üniversitelerini tercih eden uluslararası öğrenci sayısındaki artış dikkat çekicidir. Yabancı gençlerin sayısı artmakta ve bu durum ülkenin önemli eğitim merkezlerinde konut talebini artırmaktadır.

Ne var ki, arz hala talepteki artışa yetişememektedir. Ev sahiplerinin temkinli davranması, birçoğunun kiracıların ödeme yapmama endişesiyle dairelerini kiralamayı tercih etmemesinin temel nedenlerinden biridir. Sonuç olarak, konut stokunun önemli bir kısmı boş kalmaktadır.

Kısa vadeli kiralama piyasası da baskıyı artırmaktadır. Turizm sektörünün büyük şehirlerdeki etkisi azalmış olabilir ancak popüler turistik bölgelerde kısa süreli kiralamalar hızla artmakta ve uzun vadeli kiracılar için mevcut konut miktarını azaltmaktadır.

Kiraların en hızlı arttığı yerler

Kira artışı şehirlere göre önemli ölçüde değişmektedir.

En büyük artış Palermo'da kaydedilmiştir. Stüdyo dairelerde %8,7, iki odalı dairelerde %4,9 ve üç odalı dairelerde %4,8 oranında bir artış görülmüştür.

Cenova'da da yüksek büyüme oranları gözlemlenmektedir; burada oranlar sırasıyla %6,6, %4,8 ve %3,9 artmıştır.

Torino'da da piyasa olumlu bir trend göstermektedir: stüdyo dairelerde %1,9, iki odalı dairelerde %4,3 ve üç odalı dairelerde %3,5 artış mevcuttur.

Milano ve Bologna'da ise tamamen farklı bir durum yaşanmaktadır. 2025 yılının ikinci yarısında burada oranlarda durgunluk veya hafif bir düşüş gözlemlenmektedir.

Bologna'da tüm konut kategorilerinde kiralar düşmüştür:

• stüdyo daireler - %1,5;
• iki odalı daireler - %0,6;
• üç odalı daireler - %1,1.

Milano'da stüdyo dairelerin kirasında neredeyse hiçbir değişiklik olmamış, iki odalı dairelerin kirası %0,7 azalmış ve üç odalı dairelerin kirası sadece %0,2 artmıştır.

Aynı zamanda analistler, yavaşlamanın temel nedeninin talep değil, son derece yüksek fiyat seviyesi olduğunu vurgulamaktadır. Bugün Milano'da ortalama kira, stüdyo daire için aylık yaklaşık 840 euro, iki odalı daire için 1.130 euro ve üç odalı daire için 1.525 euro civarındadır. Tecnocasa'ya göre, bu değerler çoğu kiracının mali durumunun limitine yaklaşmış durumdadır.

Roma, Floransa ve Napoli'de ılımlı büyüme devam etmektedir

Roma'da kira oranları nispeten dengeli bir şekilde artmaya devam etmektedir:

• stüdyo daireler - %2;
• iki odalı daireler - %1,9;
• üç odalı daireler - %2,2.

Buradaki ortalama kira fiyatları sırasıyla aylık 725, 950 ve 1.210 euro'dur.

Floransa'da dinamikler benzerdir: büyüme %1,6 ile %2,6 arasında değişmekte ve ortalama fiyatlar stüdyo daire için 700 euro, iki odalı daire için 880 euro ve üç odalı daire için 1.060 euro'ya ulaşmaktadır.

Napoli'de durum daha heterojendir. En büyük artış stüdyo dairelerde (%2,4) ve üç odalı dairelerde (%2,1) gözlenirken, iki odalı dairelerin fiyatındaki artış yalnızca %1,2 olmuştur. Burada ortalama fiyatlar stüdyo daireler için 530 euro'dan üç odalı daireler için 910 euro'ya kadar değişmektedir.

Verona ve Bari'de de olumlu eğilimler devam etmektedir, ancak büyüme oranı ılımlı kalmakta ve konut türüne göre değişmektedir.

Bölgesel idari merkezler ulusal trendi takip etmektedir.

İllerin idari merkezlerinde, pazarın büyük şehirlerdekiyle aynı yönde ilerlediği ancak büyümenin biraz daha yavaş olduğu görülmektedir.

2025 yılının ikinci yarısında, burada kira oranları şu şekilde artmıştır:

• stüdyo daireler için %1,9;
• iki odalı daireler için %2,7;
• üç odalı daireler için %2,4.

Aynı zamanda, artış oranı geçen yıla göre daha düşüktür, bu da pazarın kademeli olarak istikrara kavuştuğunu göstermektedir.

Öğrenciler yapıyı giderek daha fazla etkiliyor.

Kira sözleşmelerinin yapısında da gözle görülür değişiklikler mevcuttur.

İşlemlerin çoğunluğu (%59,3) hala kalıcı ikamet için kiralayan kiracılarla yapılmaktadır. Ancak bir yıl önce bu oran %60,2 idi ve hafif bir düşüş yaşandığı görülmektedir.

Öğrenci kiralama segmenti en hızlı büyüyen segmenttir.

Öğrenciler tarafından yapılan sözleşmelerin payı %11,1'den %14,1'e yükselmiş ve bu da uluslararası öğrenci sayısındaki artış eğilimini doğrulamaktadır.

Aynı zamanda, esnek kira belirlemeli sözleşmelerin payı %38,9'dan %39,5'e çıkarken, kısa vadeli (geçici) sözleşmelerin sayısı neredeyse değişmeden %33,4'te kalmıştır.

Kiracı bulma süresi gitgide artmaktadır.

Pazardaki değişikliklerin bir başka göstergesi de ortalama kiralama süresindeki artıştır.

Bir yıl önce bir daire için kiracı bulma süresi ortalama 31 günken, şimdi bu rakam 34 güne yükselmiştir.

Bu görünüşte küçük fark, sürekli arz kıtlığı bağlamında potansiyel kiracıların konut seçiminde daha dikkatli olduklarını göstermektedir.

Uzmanlar, bu seçiciliğin temel nedenlerinden birinin yüksek kira oranları olduğunu ve sakinlerin sunulan mülklerin fiyat-kalite oranını daha dikkatli bir şekilde değerlendirmeye zorladığını belirtmektedir.