Milano İş Ofisleri Pazarı: Kalite Hala Önemli Bir Faktör

2026 yılının başlarında, Milano iş ofisleri pazarı, önceki yıldaki olağanüstü hareketliliğin ardından doğal bir istikrar evresine girdi. IPI'nin en son araştırmasına göre, ilk çeyrekte ofis alanı kullanımı yaklaşık 72,4 bin metrekareye ulaştı. Bu rakam, 2025'in rekor seviyelerinin altında olmasına rağmen, pazarın uzun vadeli tarihsel eğilimleriyle tamamen uyumludur.

Raporlama döneminde 98 işlem tamamlandı; bu, iş faaliyetlerinde bir azalmayı değil, kiracıların daha dengeli ve seçici bir yaklaşımını göstermektedir. Pazar temelleri istikrarlı bir şekilde devam ediyor: genel boşluk oranı yaklaşık %9,15 ve mevcut alan hacmi yaklaşık 1,18 milyon metrekareye ulaşıyor.

Kalite, Önemli Bir Seçim Kriteri Olarak Yükselişte. İlk çeyreğin en belirgin özelliği, premium ofislere olan talebin yüksek olmasıydı. Toplam kiralanan alanın yaklaşık %75'i olan 54,1 bin metrekarelik bölümü A ve A+ sınıfı gayrimenkullerden oluşmaktaydı. A+ sınıfı segmenti, tüm işlemlerin %40'ını oluşturarak en çok talep gören segment oldu. %35'lik kısım A sınıfı gayrimenkullerden oluşurken, B sınıfı ofislerin payı sadece %25 oldu.

Bu talep yapısı, şirketlerin yüksek teknik gereksinimleri, enerji verimliliği standartlarını karşılayan ve yüksek kaliteli altyapıya sahip modern binalara olan sürekli arzusunu yansıtmaktadır. Premium segmentteki boşluk oranının sadece %3,2 olması, piyasa ortalamasının önemli ölçüde altında olması ve yüksek kaliteli gayrimenkullere olan yüksek talebi teyit etmesi önemlidir.

Talep Coğrafyası: Merkezi İş Bölgesi Liderliğini Sürdürüyor

Gayrimenkul lokasyonu açısından, en büyük aktivite hala toplam emilim hacminin yarısını oluşturan merkezi iş bölgesinde (CBD) yoğunlaşmıştır.

İkinci sırada %27'lik payla çevre bölgeler yer alırken, bunu sırasıyla:

• yarı çevre bölgeler - %11;
• banliyö bölgeleri - %8;
• tarihi merkez - %4 takip etmektedir.

En Çekici Lokasyonlarda Kiralarda Artış

Kira piyasası, en prestijli bölgelerde artan oranlara doğru bir eğilim göstermeye devam ediyor. Merkezi iş bölgesindeki maksimum kira oranı yıllık metrekare başına 800 euro'ya ulaştı ve en iyi mülklerin en yüksek net getirisi yaklaşık %4,15 civarında.

2025 ve 2026'nın ilk çeyreğine ait rakamların karşılaştırılması, neredeyse tüm segmentlerde büyüme gösteriyor:

• Duomo: 750'den 780 euro/metrekareye.
• Yıllık metrekare;
• Porta Nuova: 720 ila 770 euro;
• Merkez bölgeler: 600 ila 620 euro;
• Yarı çevre: 460 ila 480 euro.

Çevrede de olumlu dinamikler gözlemleniyor:

• Bicocca — 320 ila 360 euro;
• CityLife — 480 ila 500 euro;
• Porta Romana — 380 ila 400 euro.

İşlem Yapısı ve En Çok Talep Gören Alanlar

Pazarın ana emilim şekli, yaklaşık 63,9 bin metrekarelik alanı kapsayan klasik kiralama (leasing) olmaya devam ediyor.

Diğer işlem türleri ise şu şekilde dağıldı:

• kendi kullanımına yönelik gayrimenkul satın alımı (ev sahibi) - 10,2 bin metrekare;
• mevcut gayrimenkulün genişletilmesi (genişletme) - 3,1 bin metrekare;
• alt kiralama - yaklaşık 4 bin metrekare;
• Ön kiralama (pre-let) — 2.500 m²;
• Mevcut kira sözleşmelerinin revizyonu — 2.500 m²

En popüler ofisler, 500 ila 999 m² ve 1.000 ila 2.999 m² arasında alana sahip olanlardı; bu kategorilerin her biri toplam işlem hacminin %43'ünü oluşturuyordu. 3.000 ila 4.999 metrekare alana sahip binalar pazarın %12'sini oluştururken, 499 metrekareye kadar olan küçük ofisler pazarın yalnızca %2'sini oluşturmaktadır.

Yedek Stok ve Modernizasyon İhtiyacı

Premium segmentin iyi performansına rağmen, mevcut ofis stokunun önemli bir kısmı eskime sorunuyla karşı karşıyadır. Yetersiz teknik ekipman, düşük enerji verimliliği ve büyük bir modernizasyon ihtiyacı, bu tür mülklerin çekiciliğini azaltmakta ve pazara olan maruziyetlerini artırmaktadır.

Aynı zamanda, 2026-2028 döneminde beklenen yeni arz hacmi sınırlı kalmaktadır. Sonuç olarak, yüksek kaliteli ofis segmentindeki kira oranları üzerindeki baskının devam etmesi muhtemeldir.

Bu koşullar altında, mevcut binaların yenilenmesi ve yeniden yapılandırılması, önümüzdeki yıllar için kilit piyasa görevlerinden biri haline geliyor. Yenileme programlarının başarılı bir şekilde uygulanması, yalnızca bireysel mülk sahipleri için değil, aynı zamanda Milano'nun ofis arzının genel kalitesi için de önemli olacaktır.

Yatırım Piyasası: Kalite ve ESG Odaklı

Yatırım piyasası son derece seçici olmaya devam ediyor. Yatırımcılar en çok modern, yüksek kaliteli gayrimenkullere ve şehrin yerleşik iş bölgelerindeki yenileme projelerine ilgi duyuyor.

ESG kriterleri özel bir rol oynamaya devam ediyor ve yatırım kararlarında giderek daha belirleyici bir faktör haline geliyor.

Orta vadede, modern ofislerin sınırlı arzı ve yüksek kaliteli çalışma alanlarına odaklanan şirketlerden gelen güçlü talep nedeniyle premium segmentin istikrarlı kalması bekleniyor.