Balkon zemin kaplaması: Kimin malı ve kimin sorumluluğundadır? Onarımı kim tarafından yapılmalıdır?

Alt teras zemin kaplaması: Kimin malı ve kim sorumludur?

Teras bakımı, komşular arasında sıklıkla anlaşmazlığa neden olur. Alt teras alanının onarım maliyetlerini belirlemek için, teras yapısı ve mevcut yasal düzenlemeler dikkate alınmalıdır.

Alt teras yüzeyi veya diğer adıyla "teras tavanı" (cielino), alt kattaki daire sahibinin görebildiği betonarme döşemenin alt kısmıdır. Bu bileşen sadece estetik bir amaç taşımakla kalmaz, aynı zamanda yapının dayanıklılığını korumada da kritik bir rol oynar. Donatıyı nem ve atmosferik etkenlerden korur, cephenin estetiğine katkı sağlar ve tente ile güneşlik gibi çeşitli unsurların montajı için temel bir işlev görür. Ayrıca, iyi durumda olması sızıntıları ve sıvanın soyulmasını engellemeye yardımcı olur.

Teras tavanı nedir?

Alt teras kısmı, alt kattaki terasta durup yukarı baktığınızda görebileceğiniz teras zemin kaplamasının alt yüzeyidir. Temelde, açık alan için bir tavan işlevi görür.

Bu unsura üst terasın tasarımı ait olsa da, binanın görünümünü ve alt kattaki sakinlerin konforunu doğrudan etkiler.

Temel tasarım özellikleri

Teras tavanının önemini anlamak için, temel işlevlerini göz önünde bulundurmak önemlidir:

Konum. Teras zemin kaplamasının üstünde yer alır. Üst kısımda fayans ve su yalıtımı, alt kısımda ise güçlendirilmiş beton döşemeyi dış etkenlerden koruyan bir koruyucu tabaka bulunur.
Malzemeler. Genellikle yüzey çimento veya kireç sıva ile kaplanır, ardından düzeltilir ve sıcaklık ve nem değişimlerine karşı dayanıklı özel dış cephe boyalarıyla boyanır.
Koruyucu işlev. Teras altı kaplaması, nemin metal donatıya zarar vermesini önler. Çatlaklar oluştuğunda, su betonu bozmaya başlar ve metalin korozyonuna yol açarak sıvanın kabarmasına ve dökülmesine neden olur.
Estetik rol. Teras altı kısmının durumu, cephede doğrudan etkili olan bir faktördür. Nem lekeleri, çatlaklar ve soyulan yüzeyler, binanın genelinde bakımsız bir görünüm oluşturur.

Alt terastaki alanın onarım masraflarını kim karşılar?

Yanıt, terasın tipine bağlıdır. Yargı kararları, özellikle İtalyan Yüksek Mahkemesi'nin 14576/2004 ve 7042/2020 sayılı kararları, çıkıntılı ve gömme teraslar için farklı kurallar belirlemektedir.

Çıkıntılı Teras

Bir teras, cephenin ötesine uzanıp üç yönden de alana sarkıyorsa çıkıntılı teras olarak kabul edilir.

Bu durumda:

teras tavanının tamir masrafları tamamen üst kattaki daire sahibine aittir;
teras, onun özel mülkiyetinin bir parçası olarak kabul edilir;
alt kattaki daire sahibi, yapı onun için taşıyıcı bir unsur olmadığından, masraflara katılmak zorunda değildir.

İstisna

Alt teras alanı, cephedeki dekoratif unsurların bir parçası olan dekoratif unsurlar - sıva, kornişler veya diğer mimari detaylar - içeriyorsa, bunların restore edilme maliyetleri ortak ev maliyetleriyle ilişkilendirilebilir.

Gömme Teras

Gömme teraslar, binanın konturları içinde yer alır ve taşıyıcı duvarların ötesine taşmaz.

Bu tür yapılar için, İtalyan Medeni Kanunu'nun 1125. maddesi uygulanır ve buna göre maliyetler üst ve alt kat sahipleri arasında bölüştürülür.

Maliyet dağılımı şu şekildedir:

üst kat sahibi Üst kattaki daire sahibi zemin kaplaması ve su yalıtımı masraflarını karşılar; taşıyıcı döşeme her iki daire sahibinin de masraflarıyla onarılır; alt kattaki daire sahibi ise tavan yüzeyinin sıva, tesviye ve boya masraflarını karşılar, çünkü bu yüzey onun dairesinin tavanı olarak hizmet vermektedir. Dekoratif unsurlar varsa, birçok binada alt teras alanı dekoratif kornişler, sıva, mermer kakmalar veya diğer mimari süslemelerle dekore edilir. Bu tür unsurlar binanın dış görünümünün önemli bir parçası ise, restorasyon masrafları tüm daire sahipleri arasında kat mülkiyetindeki paylarına oranla bölüştürülür. Bunun nedeni, cephelerin ortak mülk olarak kabul edilmesi ve estetik durumunun tüm sakinlerin ilgisini çekmesidir.Alt teras alanının mülkiyeti kime aittir?

Mülkiyet, yapının tipine göre belirlenir.

Çıkıntılı teraslar için

Terasın altındaki alan tamamen üst kattaki daire sahibine aittir. Teknik durumu ve güvenliğinden o sorumludur. Alt kattaki daire sahibi, her gün altında bulunsa da, bu alan üzerinde mülkiyet hakkına sahip değildir.

Gömme teraslar için

Mülkiyet karmaşıktır. Yapı, üst üste bulunan iki komşu için ortak kabul edilir. Bu durumda, alt yüzeyin kaplaması aslında alt odanın sahibine aittir, çünkü bu yüzey o alanın tavanı olarak işlev görür.

Kaplama Malzemeleri

Eğer kaplama, bina tasarımında entegre bir mimari görünüm oluşturmak için öngörülmüşse, yapının kendisi özel mülkiyette kalsa bile, bakım sorumluluğu apartman yönetimine devredilebilir.

Teras Tipine Göre Nasıl Hareket Edilir

Onarım gerektiğinde, çatışmaları ve hukuki anlaşmazlıkları önlemek için yapı tipini doğru bir şekilde belirlemek ve işi organize etmek önemlidir.

Teras Tipi Nasıl Belirlenir

İlk adım görsel incelemedir.
Eğer teras cepheye doğru sarkıyorsa ve altında duvar yoksa, çıkıntılı yapıdan bahsediyoruz.
Eğer teras binanın içinde bir girinti olarak görünüyorsa ve duvarlarla çevriliyse, gömme teras olarak kabul edilir.

Çıkıntılı Teras İçin İzlenecek Prosedür

Bu durumda, apartman yöneticisi, güvenlik tehlikesi olmadığı sürece, konu özel mülkiyetle ilgili olduğu için genellikle mal sahibini tamirat yapmaya zorlayamaz.
Sakinler, sıva dökülmesi veya diğer hasarlar fark ederlerse, üst kattaki daire sahibiyle iletişime geçmelidir. Sorun genellikle teras zemin kaplamasındaki çatlaklardan kaynaklanır ve bu çatlaklardan su sızar.

Üst teras sahibi, tamirat çalışmalarını derhal organize etmekle yükümlüdür. Yasa, yapısal unsurların düşmesi sonucu insanlara veya mülke verilen her türlü zarardan onu sorumlu tutar.

Tamiratları gerçekleştirmek için, iskele veya yardımcı ekipman kurulumu gerekiyorsa, alt terasa erişim talep etme hakkına sahiptir.