İtalya'nın gayrimenkul pazarı: 2025'te satışlar ve fiyatlar yükseliyor

İtalya'nın gayrimenkul pazarı, son yıllardaki belirsizlikten sonra istikrarlı bir döneme girmiş ve 2025'i olumlu sonuçlarla kapatmıştır. Gruppo Tecnocasa tarafından yapılan bir analize göre, konut sektöründe işlem sayısı, fiyatlar ve hala aktif olan kiralama piyasasında belirgin bir artış yaşanmaktadır, ancak büyüme hızı yavaşlamaktadır.

Bu durumda, İtalya'nın gayrimenkul pazarı, yüksek talep ve sınırlı arz arasındaki sürekli dengesizliğe rağmen, 2026'ya oldukça sağlam bir temel ile girmektedir.

766 binden fazla işlem: küçük kasabalar büyümeyi destekliyor

2025 yılında İtalya'da 766.756 konut alım satım işlemi gerçekleşmiş olup, bu bir önceki yıla göre %6,4'lük bir artışı temsil etmektedir.

En büyük büyüme, idari merkezlerin dışındaki küçük kasaba ve belediyelerde (%6,9) gözlemlenirken, büyük şehirler de güven verici bir performans sergilemiştir - %5,4.

Piyasa yapısındaki dikkate değer bir nokta şudur: Yeni bina satışları %21 oranında azalırken, ikinci el piyasası %9,1 oranında büyümüştür. Bu durum, yeni konutların kıtlığı ve yüksek inşaat maliyetlerinin talebi mevcut konut stokuna doğru yönlendirdiğini göstermektedir.

Fiyat artışı: Bari lider, Milano ve Roma istikrarlı bir şekilde büyümekte

2025 yılının ikinci yarısında, büyük şehirlerde konut fiyatlarındaki ortalama artış %2,6 olmuştur - bu, pandemi sonrası dönemde kaydedilen en yüksek rakamdır.

En hızlı büyüme Bari'de (%6,3) gerçekleşmiştir.

Ayrıca, olumlu büyüme gösteren diğer şehirler:

• Milano - %2,2;
• Roma - %2,2.

Büyük şehirlerde fiyatlarda herhangi bir düşüş olmaması, piyasanın istikrarını koruduğunu göstermektedir.

İl merkezlerinde (%1,7) ve banliyö bölgelerinde (%2,2) de olumlu büyüme gözlemlenmektedir.

• > Taşra şehirleri arasında öne çıkanlar şunlardır: Floransa (%4,0);
• Bologna (%2,8).

İnşaat hacimlerindeki azalmaya rağmen, yeni binaların fiyatı %2,5 artmıştır.

Satış süreleri istikrarlı, ancak şehirler arasındaki farklılıklar devam ediyor.

Ocak 2026 itibarıyla, büyük şehirlerde gayrimenkul satışının ortalama süresi 108 gün olup, önceki yıla göre neredeyse değişmemiştir.

En hızlı pazarlar şunlardır:

• Milano - 88 gün;
• Bologna - 91 gün.

En uzun satış süreleri şu şehirlerde kaydedilmiştir:

• Cenova - 133 gün;
• Bari - 126 gün.

Çevre bölgelerde durum iyileşmektedir: Ortalama süre 142 ila 136 gün arasında azalmıştır.

Arz ve talep: Üç odalı daireler hala en popüler konut tipidir

Büyük şehirlerde en popüler konut tipi, talebin %41,2'sini oluşturan üç odalı daireler (trilocale) olmaya devam etmektedir.

Bunu takip edenler:

• iki odalı daireler (bilocale) - %24,9;
• dört odalı daireler (quadrilocale) - %22,3.

Ancak, talep yapısı şehre göre değişiklik göstermektedir:

• Milano'da iki odalı daireler öne çıkmaktadır (%45,1);
• Cenova'da ise daha uygun fiyatlar sayesinde dört odalı daireler (%43,6) önde gelmektedir.

Özellikle kaliteli konut segmentinde arz sınırlı kalmaktadır. Durum.

Gayrimenkulü kimler satın alıyor?

Yapılan araştırmaya göre:

• Satın almaların %75,2'si kişisel konutlar içindir;
• yatırım amaçlı satın almaların payı %17,9'a düşmüştür.

Alıcıların ortalama yaşı 43,3'tür. Aynı zamanda, hem 18-34 yaş arası genç alıcıların hem de 55-64 yaş grubunun faaliyetleri artmaktadır.

Giderek daha fazla kişi ikamet ettikleri şehrin dışında konut satın almaktadır.Kiralık piyasa: büyüme yavaşlamakta, ancak talep yüksek kalmaktadır

Kiralık piyasada arz sıkıntısı devam etmekte, ancak kira oranlarındaki büyüme hızı yavaşça azalmaktadır.

2025'in ikinci yarısında:

• stüdyo ve üç odalı dairelerin kiralama ücretleri %2,2 artmıştır;
• iki odalı daireler ise %2,3 artmıştır.

Milano ve Bologna, birkaç yıllık hızlı büyümenin ardından piyasada hafif bir yavaşlama yaşamaktadır, Cenova ve Palermo ise kira ücretlerinde en yüksek büyümeyi göstermektedir.

En yüksek kira oranları hala Milano'da gözlenmektedir:

• 837 € - stüdyo;
• 1.128 € - iki odalı daire;
• 1.525 € - üç odalı daire.

İlginç bir trend olarak, daha önce kısa süreli kiralamada kullanılan bazı mülklerin uzun vadeli kiralamaya girmesi, arzı hafifçe artırmıştır.

Öğrenciler için yapılan kiralamaların payı %14,1'e yükselmiş ve serbest piyasa oranlarındaki kiralamalar pazarın %39,5'ini oluşturmaktadır.

İki odalı bir daire için ortalama brüt kira getirisi yıllık %5,7'ye ulaşmıştır.

2026 Tahmini: Devam eden belirsizlikle ılımlı büyüme

2026 için beklentiler olumlu bir şekilde devam etmektedir. Analistlerin tahminlerine göre:

• 780 ila 790 bin arasında alım satım işlemi;
• konut fiyatlarında %1-3'lük bir artış;
• kira oranlarında %3-5'lik bir artış.

Ancak, uluslararası jeopolitik duruma bağlı olarak pazarın devam etmesi beklenmekte olup, bu durum ailelerin ve yatırımcıların güvenini ve genel talep seviyesini etkileyebilir.