Milano ve Roma Ofis Pazarı: Nitelikli Arzın Artan Önemi

JLL analizine göre, İtalyan ofis kiralama sektörü, 2026 yılına iki önemli şehirde (Milano ve Roma) farklı eğilimlerle başladı. İlk çeyrekte, toplam kiralama hacmi 100.000 metrekareyi biraz aşarken, bunun yaklaşık 65.000 metrekarelik kısmı Milano'da ve 36.000 metrekarelik kısmı da Roma'da gerçekleşti.

Genel olarak, veriler piyasanın giderek daha nitelik odaklı hale geldiğini gösteriyor: talep olgunlaşıyor ve seçici hale geliyor, yüksek nitelikli gayrimenkul arzı ise özellikle merkezi bölgelerde sınırlı kalıyor.

Milano: Alan Daralırken Talep Güçlü

Milano'da, emilim hacmi yaklaşık 65.000 metrekareye ulaştı ve buna 4.000 metrekarelik alt kiralama eklendi. Bu rakam, 2025'in aynı dönemine kıyasla yüksek aktivite seviyesini doğruluyor ve son beş yıldaki ortalama değerleri aşıyor. Ancak, geçen yıl hacmin 100.000 metrekareye yaklaştığı döneme kıyasla hafif bir yavaşlama mevcut.

Bunun temel nedeni, büyük işlemlerin olmaması ve kiralanan ofislerin ortalama alanının yaklaşık 1.200 metrekareden 750 metrekareye önemli ölçüde düşmesidir. Bu durum, şirketlerin daha dikkatli stratejilerini ve kullanılan alanı optimize etme arzusunu yansıtmaktadır.

Talep giderek yüksek nitelikli mülklere yoğunlaşıyor: Kullanılan alanın yaklaşık %65'i A sınıfı binalardadır. Bu eğilim, inşaat kalitesi, sürdürülebilirlik ve birinci sınıf konum gibi daha sıkı seçim kriterleriyle desteklenmektedir.

Premium mülklerin sınırlı arzı piyasayı baskılamaya devam etmektedir: Ortalama boşluk oranı %9,4 iken, yüksek sınıf mülkler için bu oran %3,6'ya düşmektedir. Sonuç olarak, kira oranları yükselmeye devam ederek tarihi merkezde yıllık metrekare başına 820 euro'ya, modern iş bölgelerinde ise 780 euro'ya ulaşmıştır. Yıllık metrekare başına 600 euro'nun üzerinde kira bedeli olan işlemlerin payı da artmakta olup, toplam hacmin yaklaşık %30'unu oluşturmaktadır. Coğrafi açıdan bakıldığında, talebin yaklaşık %40'ı merkezi bölgelere, özellikle de tarihi merkeze yoğunlaşmıştır. Aynı zamanda, özellikle Farini-Isola ve Porta Romana gibi bölgeler, yarı çevresel bölgeler rollerini güçlendirerek tüm işlemlerin dörtte birinden fazlasını biriktiriyor.

Talebin ana itici güçleri, hukuk firmaları, finans kurumları ve teknoloji şirketleri de dahil olmak üzere profesyonel hizmetlerdir.

Roma: Büyük İşlemlerden Kaynaklanan Büyüme

Roma'da durum farklı: Ofis gayrimenkul piyasası belirgin bir ivme kazandı. Emilim hacmi yaklaşık 36.000 metrekareye ulaştı; bu, 2025 yılının ilk çeyreğindeki rakamın iki katından fazla. Büyüme, esas olarak 5.000 metrekareden fazla olan dört büyük işlemden kaynaklandı. Milano'da olduğu gibi, başkentte de kaliteli gayrimenkullere olan talep güçlü bir şekilde devam ediyor ve A sınıfı binalar toplam kiralamaların %57'sini oluşturuyor. Bu durum, sınırlı sayıda premium ofis arzı karşısında kiracıların artan seçiciliğini doğruluyor. Merkezi iş bölgesi, işlemlerin yaklaşık %40'ını oluşturarak önemli bir pazar segmenti olmaya devam ederken, EUR bölgesi çeyreğin en büyük ön kiralama işlemiyle öne çıkıyor. Sektörler açısından, özellikle hukuk firmaları olmak üzere hizmet sektörü ve Roma ofis pazarında önemli bir rol oynamaya devam eden kamu kurumları lider konumda. Boşluk oranı genel olarak %7'nin altında ve üst düzey gayrimenkuller için sadece %1,5 civarında düşük kalmaya devam ediyor. Yüksek kira bedelleri yıllık metrekare başına 610 € olarak belirlenmiş olup, kısa vadede büyüme potansiyeli bulunmaktadır.