Bir evin kadastro değerinin altında satılmasının etkileri nelerdir?

Gayrimenkulün gelirinin yüzde 5 ile çarpılması ve bir katsayı eklenmesiyle hesaplanan bir kadastro değeri bulunur; bu değer tapu, ipotek ve kadastro vergilerinin temelini oluşturur. Kanun, zorunlu olarak asgari fiyattan satış yapılmasını şart koşmasa da, kadastro değerinin altında bir fiyat teklif edilmesi her iki taraf için de tehlikelidir: vergi incelemeleri ve müteselsil sorumluluk.

2006'dan itibaren bireyler için zorunlu olan fiyat-değer sisteminde, vergiler her zaman beyan edilen fiyata değil, kadastro değerine göre hesaplanır, bu nedenle alıcı herhangi bir tasarruf sağlamaz ve kadastro değerine göre ödeme yapar. Ancak, fiyat çok düşükse örneğin, OMI'nin %70'inin altındaysa, vergi dairesi gizli ödemeler olduğunu varsayar ve OMI, ipotek ya da değerlendirme temelinde yeniden değerleme başlatır, satıcının sermaye kazancını yeniden hesaplar ve faiziyle birlikte %90 ila %180 arasında değişen cezalar uygular.

2025 yılı için bir örnek verirsek: 800 avro getiri, 800 × 1,05 × 115,5 = 96.600 avro kadastro değerine denk gelir; beyan edilen miktar 60.000 avro ise, 36.600 avroluk şüpheli bir fark, yeniden değerleme ve 65.880 avroya kadar para cezasına sebep olabilir.

Alıcı, az da olsa müteselsil sorumluluk altına girer ve ek vergilerle cezalara maruz kalır; satıcı ise gerçek tutar üzerinden artışın yeniden değerlendirilmesi nedeniyle kişisel gelir vergisi ve cezalara çarptırılır.

İncelemelerden kaçınmak adına, kadastro değerinin altında bir fiyat belirtmemek, bireyler için otomatik olan "fiyat-değer" sistemini kullanmak, fiyatın düşüklüğünü nem veya yakınlardaki çöplük gibi nesnel sebeplerle haklı göstermek için değerlendirme yaptırmak, nakit yerine sadece banka havalesi kullanmak ve yakınlara satış yapıldığında dolaylı bağış riskini düşünerek gerekçeli bir senetle sembolik bir fiyat belirtmek güvenlidir.

Sözleşme serbestisi nedeniyle yasal bir asgari fiyat bulunmamakla birlikte, kadastro değeri asgari vergi matrahı olarak kalır; 2025 yılı için katsayılar ilk konutlar için 110, diğerleri içinse 120 olarak belirlenmiştir.

İnceleme sırasında müteselsil sorumluluk geçerlidir: Vergi dairesi, bildirim, ödeme ve cebri tahsilat yoluyla her iki taraftan da tahsilat yapabilir.

Sonuç olarak, haklı bir gerekçe varsa, %10-20 oranındaki bir fiyat indirimi genelde düşük risk taşır; fakat OMI'nin %70'inin altındaki bir fiyat indirimi yüksek risklidir ve uzman incelemesi ile deneyimli bir noter gerektirir; çocuklara satış ise nominal değerde bir tapu ve miras danışmanlığı ile orta risk taşır. Faydalı bağlantılar: Fiyat-değer ve 2025 OMI için Agenzia Entrate web sitesine bakabilirsiniz.