Kira Ödenmediğinde Tahliye Süreci Nasıl İşler?

Kiranın ödenmemesi durumunda tahliye, ev sahibine mülkü boşalttırma hakkı veren yasal bir süreçtir. Kiracı kira ya da ek giderleri (elektrik, su, doğalgaz gibi) ödemezse, ev sahibi, kira ödenmediği için tahliye davası açarak haklarını savunabilir. Bu, bir avukat tarafından hazırlanması gereken bir tahliye bildirisi düzenlenerek yapılır. Bu belge, kiracının belirli bir süre içinde taşınmazı terk etmesi gerektiğini bildirir ve mahkeme tarafından tahliyenin onaylanacağına dair bir celp içerir.

Ödeme Yapılmaması Nedeniyle Tahliye Nasıl İşler?

Kiraların ödenmemesi durumunda tahliye süreci, İtalyan Medeni Kanunu'nun 658. ve devam eden maddeleriyle düzenlenmiştir. Kanun, kiranın ödenmemesi halinde ev sahibinin şunları talep edebilmesine imkan tanır:

- Kira sözleşmesinin erken feshi;
- Gayrimenkulün boşaltılması ve iade edilmesi;
- Kira borçlarının tahsili.

Kiracı kira ya da faturalarını ödemezse, ev sahibi haklarını savunmak için hızlı bir şekilde harekete geçebilir. Büyük borç birikmesini ve dolayısıyla tahsilatı zorlaştıracak durumlardan kaçınmak için hızlı hareket etmek önemlidir. Ödeme kaçırmak bir kaza veya geçici bir mesele olabilir, ancak iki aylık ödememe durumu, ev sahibi için ciddi bir uyarı işaretidir.

Tahliye Başlatma Şartları

Ödeme yapılmadan tahliye sürecinin başlatılması için iki koşulun yerine getirilmesi gerekmektedir:

1. Yazılı ve kayıtlı bir kira sözleşmesinin mevcut olması.
2. Kiracının kira bedelini ya da ek masrafları ödememesi.

Kira sözleşmesi yazılı olmalı ve vergi dairesine kayıt ettirilmelidir aksi takdirde tahliye mümkün değildir. Sözlü anlaşmalar ya da "gizli" ödenmiş kiralar tahliye hakkı tanımaz. Böyle durumlarda, ev sahibi mülkün yasadışı işgalden kurtarılabilmesi için başka bir dava açmak zorunda kalacaktır.

Ödenmeme durumunda ise kira türüne göre farklılık gösterir:

- Konut kiraları: 392/78 sayılı Kanunun 5. maddesine göre, bir ay kira ödenmemesi ya da en az iki aylık kira bedeli kadar fatura ödenmemesi yeterlidir.
- Konut dışı kira sözleşmeleri (örneğin ticari): "Küçük ihlal" kriteri (Medeni Kanun'un 1455. maddesi) geçerlidir. Hakim, ihlalin ciddiyetini değerlendirir. Genellikle konut kiraları için kullanılan kriterler burada da uygulanır.

Kiracı kira ya da ek giderleri (elektrik, su, doğalgaz gibi) en az 20 gün süreyle ödemezse, kira ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu süre geçmeden dava açılamaz. Konut dışı kiralarda, ödeme yapılmaması durumunun yinelenmesi halinde ihlalin ciddiyetini hakim belirler.

Tahliye Prosedürünün Aşamaları

Kiraların ödenmemesi durumunda tahliye süreci belirli kurallara bağlıdır ve bir avukatın katılımı gereklidir. Ana adımlar şunlardır:

1. Tahliye bildirisini hazırlayın ve gönderin: Ev sahibi tahliye bildirisini hazırlar ve mahkemeye, icra memuru aracılığıyla tahliyeyi onaylayan bir celp gönderir. Ev sahibi, süreyi kısaltmayı talep etmezse, bildiri ile mahkeme tarihi arasında en az 20 gün olmalıdır.
2. Mahkeme oturumu: Duruşmada hakim:
- Tahliyeyi onaylar;
- Kiracıya borcu ödemesi için süre tanır;
- Kiracı tahliye kararına itiraz ederse dava normal yargılama sürecine geçer.

Cartabia Reformunun Değişiklikleri

Cartabia reformu, tahliye bildirimi ve onay süreçlerini güncellemeye yöneliktir. Bildirim artık kiracıya bir icra memuru tarafından iletilmelidir. Tahliye onayı işlemi basitleştirilmiştir: Kiracı mahkemeye katılmazsa, hakim mahkemeye icra emri çıkmadan tahliyeyi hemen onaylayabilir. Reform ayrıca, prosedürleri basitleştirip süreleri kısaltmak üzere sertifikalı elektronik posta (PEC) kullanımını teşvik etmektedir.

Boşaltma Bildiriminden Sonra Ne Olur?

Kiracı bildirimi aldıktan sonra mülkü gönüllü olarak terk etmezse, ev sahibi tahliyeyi zorlamak için icra süreci başlatabilir. Bu süreç şu adımları içerir:

1. Hakim tahliye kararını onaylar ve tahliye emri verir.
2. Kiracıya, mülkü gönüllü olarak boşaltması için bir süre (genellikle 10 gün) tanınır.
3. Kiracı bu yükümlülüğü yerine getirmezse, icra memuru kiracıya tahliye ihbarnamesi gönderir (tahliye ihbarnamesi).
4. İcra memuru, binanın boşaltılması gereken tarihi belirler.
5. Kiracı, mülkü işgal etmeye devam ederse, icra memuru tahliyeyi zorlamak için polis müdahalesi talep edebilir.

Kiracı, taşınmaz boşaltılana kadar kira ödemeye ve gerekirse ev sahibinin hukuki masraflarını karşılamaya devam etmekle yükümlüdür.