İtalya'da lüks gayrimenkul alımı, yalnızca büyük bir yatırım değil, aynı zamanda ciddi vergi yükümlülüklerini de beraberinde getirir. İlk olarak, lüks konut alımında "ilk konut" için tanınan vergi avantajlarından yararlanılamayacağını bilmek önemlidir. Bu, aldığınız mülk ilk ve tek eviniz olsa bile vergilerin tam oranda ödeneceği anlamına gelir.
Hangi gayrimenkulun lüks kategorisine girdiği Kanun Hükmünde Kararname 175/2014'e göre belirlenir ve mevcut kadastro kategorileri: A/1 — lüks konutlar, A/8 — villalar, A/9 — kaleler ve tarihi yapılar olarak sınıflandırılır.
Elit konutların özellikleri ise 2 Ağustos 1969 tarihli Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile belirlenmiştir. Bu nitelikler, KDV oranlarının ve diğer vergilerin uygulanmasını etkiler. Örneğin: 240 m2'nin üzerinde toplam alan (balkonlar vs. dahil değil), yüzme havuzları, tenis kortları ve diğer konfor artırıcı olanakların varlığı, yüksek kaliteli işçilik.
Lüks gayrimenkul alırken vergilerin miktarı satıcının KDV mükellefi bir kişi veya şirket olmasına göre değişir. İşte başlıca durumlar:
Satıcının gerçek kişi olması durumunda: Tapu harcı - taşınmazın kadastro değerinin %9'u; Kadastro ve ipotek vergileri - her biri 50 avro.
Satıcı KDV mükellefi bir şirketse: KDV - Satın alma bedelinin %22'si; Tapu, kadastro ve ipotek vergileri - her biri 200 avro.
Önemli: A/2 – A/7 kategorilerindeki konutlar ilk ev olarak satın alınsa bile %2'lik indirimli vergi oranından faydalanamaz.
Kıyaslama: Lüks ve normal gayrimenkul: Normal bir (ilk) konut, A/2–A/7 kategorisinde ise kadastro değerinin %2'si üzerinden vergilendirilir ve her biri 50 avro kadastro ve ipotek vergisi öder. İkinci normal konutta %9 üzerinden vergi uygulanır. Lüks (herhangi biri) gayrimenkul, %9 ve her biri 50 avro vergi öder. KDV dahil elit konut, %22 KDV ve her biri 200 avro vergiyle karşılaşır.
Diğer önemli vergiler şunlardır: Emlak Vergisi (İMU), TARI (atık bertaraf vergisi). Kayıt vergisinin ödenmemesi durumunda, ceza %120-240'a kadar çıkabilir. Gecikmeli ödemelerde %30 oranında ceza uygulanmaktadır. Ravvedimento operoso mekanizmasıyla gönüllü ödemelerde cezalarda indirim yapılabilir.
Sonuç ve öneriler: Lüks bir gayrimenkul almak, tüm vergilerin ve olası yükümlülüklerin net bir şekilde anlaşılmasını gerektirir. Şunları yapmanız önerilir: Kadastro kategorisini kontrol edin, satıcının kim olduğunu belirleyin (birey veya KDV mükellefi bir şirket), ve hatalardan kaçınmak için uzmanlardan, noterlerden, vergi danışmanlarından ve mimarlardan destek alın.
