İtalya Merkez Bankası araştırması: Ev fiyatları yükselmeyi sürdürüyor, arz talebi karşılamıyor

İtalya Merkez Bankası'nın konut piyasası koşulları üzerine düzenlediği düzenli üç aylık ankete (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni) göre, İtalya'daki konut fiyatları 2025'in üçüncü çeyreğinde sürekli olarak pozitif büyümeyle ilerlemeye devam edecek. Ancak, ortalama işlem indirimleri azalmayı sürdürüyor ve bir konutun satılma süresi tarihi düşük seviyelere ulaştı. Aynı zamanda, alıcı talebi yeniden canlanırken, arz azalmayı sürdürüyor.

Fiyatlar her geçen gün artmaya devam ediyor ve neredeyse her bölgede artış görülüyor.

2025 yılının üçüncü çeyreğinde, konut fiyatlarındaki artış ve azalış tahminleri arasındaki net denge, +7 puana (ikinci çeyrekte +5 puana kıyasla) yükseldi ve 2024 yılının aynı dönemine göre belirgin şekilde daha yüksek oldu. Güney İtalya (Mezzogiorno) hariç, ülkenin neredeyse tümü pozitif bir denge kaydetti. Güney İtalya'da (Mezzogiorno) ise negatif durumda kalmaya devam ediyor, ancak önceki çeyreğe göre belirgin bir iyileşme gösterdi.

En belirgin fiyat artışları Kuzeydoğu ve Orta İtalya'daki büyük şehirlerde gözlemlendi; buralarda fiyat yükselişi bildiren emlakçıların oranı daha da arttı.

İlk talep fiyatından yapılan ortalama indirim, önceki çeyrekteki %7,8'den %7,5'e hafif bir düşüş göstererek rekor düzeyde en düşük seviyesini korudu. Kuzeydoğu'nun büyük kentlerinde indirimler %5'in altına indi. Ortalama konut satış süresi, 5,4 aydan 5,6 aya hafif bir artış göstererek tarihi düşük seviyesine yakın kaldı.

Talep toparlanıyor, arz azalmaya devam ediyor

Potansiyel alıcı sayısındaki artış ve düşüş tahminleri arasındaki negatif denge, özellikle büyük kentler ve metropollerde önemli ölçüde daraldı. Öte yandan, emlakçılar yeni satış siparişlerinde azalma bildirmeye devam ediyor. Mevcut sipariş portföyünün net bakiyesi -32 puan (önceki çeyrekte -30 puan ve önceki yılda -25 puan) ve alınan yeni siparişlerde -30 puan oldu.

İpoteklere erişim avantajlı olmaya devam ediyor

Kredi alma sorunları en alt seviyede kalmaya devam ediyor: Acentelerin yalnızca %19'u, sözleşme iptal nedenlerinden biri olarak finansman zorluklarını belirtiyor. İpotekle finanse edilen işlemlerin payı %65,9'a yükselirken, kredi-değer oranı (KDV) %78,4'e ulaştı; her iki gösterge de Temmuz 2022'de ECB faiz artırımı döngüsü başlamadan önceki seviyelere geri döndü. Bu nedenle, kredi koşullarının alıcılar için genel olarak rahat olduğu söylenebilir.

Kiralar artmaya devam ediyor ancak artış hızı yavaşlıyor.

Kira artışı, hızı biraz yavaşlamış olsa da önemli bir seviyede kalmaya devam ediyor: Tahmin edilen artışlar ve azalışlar arasındaki net denge %41 oldu. Çoğu emlakçı, kira yükselişini öncelikle uzun süreli kiralık konut arzındaki azalmaya bağlıyor. Bu etmen özellikle şehirlerde belirgin ve emlakçılara göre, büyük ölçüde ev sahiplerinin kısa süreli veya günlük kiralamaları tercih etmelerinden kaynaklanıyor.

Kısa Süreli Kiralamaların (Airbnb Gibi) Etkisi

Kısa süreli kiralamaların önemini belirten acentelerin oranı %50'nin üzerine çıkarak hafif bir artış gösterdi. Bu kişilerin %80'inden fazlası, uzun süreli kiralama fiyatlarında (30 gün üzeri) kayda değer bir etki olduğunu belirtirken, %60'tan fazlası bu etkiyi özellikle güçlü olarak değerlendiriyor.

Aynı zamanda, kısa süreli kiralamaların satış fiyatları üzerindeki algılanan etkisi ülke genelinde bir miktar zayıfladı. Asıl etki, satılık mülk arzının azalması olmaya devam ediyor: İşletmecilerin yaklaşık %40'ı bu etkiyi dile getiriyor.

Piyasa tahminleri daha iyimser hale geliyor

Emlakçıların kendi bölgesel pazarlarının ve genel olarak İtalyan gayrimenkul pazarının gelişimi hakkındaki beklentileri, hem bir önceki çeyreğe hem de 2024'ün aynı dönemine kıyasla önemli ölçüde iyileşti.

2025 yılı dördüncü çeyreğinde beklenen satış fiyatlarına ilişkin olarak acenteler genel olarak hafif bir düşüş öngörüyor, ancak net bakiyeler bir yıl öncesine göre önemli ölçüde daha az negatif çıkması, piyasa katılımcılarının güveninin aşamalı bir şekilde geri dönmeye başladığını gösteriyor.