Nasıl Aynı Anda Ev Satılır ve Alınır? Bir evi satıp hemen yenisini almak pek kolay bir iş değildir, ancak bu süreç dikkatli bir hazırlık ve hassas bir koordinasyon gerektirir. Başarılı olmak için, süreci doğru bir şekilde yönetmeli, yasal ve mali konuları hesaba katmalı ve zamanı iyi planlamalısınız. En iyisi bu işi bir uzmana bırakmaktır, ancak bir plan izleyerek kendiniz de gerçekleştirebilirsiniz. İşte nasıl yapılacağı.
1. Adım: Mali durumunuzu gözden geçirin. Önce, sahip olduğunuz evin değerini belirleyin. Satmak istediğiniz mülkün değerlemesini yaptırarak satışa çıkarın. Vaktiniz varsa, satıştan elde edeceğiniz avansı yeni bir mülk alımında kullanabilirsiniz. Bu durumda, işlemleri rahatça yürütmek için uzun vadeli bir ön alım sözleşmesi imzalamanız faydalı olacaktır.
2. Adım: Satış ve alım sürecini planlayın Hem satış hem de alım işlemleri yasal olarak tamamen mümkündür ve yaygındır. Önemli olan, sürecin aksamaması ve maddi kayıpların önüne geçmek için her iki işlemi de senkronize etmektir. Özellikle işlem sırasına ve varsa ipoteğinizin durumuna dikkat edin. İlk evinizi vergi avantajlarıyla aldıysanız, bu avantajları kaybetmemek için satıştan sonraki bir yıl içinde başka bir ev almanız önemlidir.
Uygulama adımları: Mevcut mülkünüzü satın: Bir emlakçıyla çalışabilir veya kendi alıcınızı bulabilirsiniz. İşleme yeterli zaman ayırmak önemlidir; satın alma sözleşmesini (rogito) imzalamadan en az altı ay önce bu işe başlayın. Bu, yeni bir ev bulmanız için size süre kazandırır. Ayrıca, alıcıyla anahtarların daha geç teslim edilmesi üzerine anlaşabilirsiniz. Yeni konut arayışını eşzamanlı yürütün: Gerçekçi bir bütçe belirleyerek yeni bir ev arayın. Uygun bir seçenek bulursanız, taşınma tarihini belirleyebilir veya geçici bir şartla (örneğin, mevcut mülkün satışından sonra satın alma) anlaşabilirsiniz. Bu tür anlaşmaların resmileştirilmesi için bir uzmandan yardım almak daha iyidir. Zamanlamaları senkronize edin: En karmaşık aşama anahtar teslimi ve işlemlerin tamamlanmasıdır. Noterle tarihler tam olarak uyumlu olmalıdır, böylece sözleşmeler imzalanır ve para transferleri zamanında gerçekleşir. Bu, her iki işlemi de tamamlamak için yeterli paranızın olmasını sağlar.
Bir emlak şirketiyle çalışmak Satış ve alım işlemleri için tek bir emlak şirketiyle çalışmak, sürecin daha kolay yürütülmesini sağlar. Tek bir emlakçı, her iki işlemi daha iyi koordine eder, karışıklık riskini azaltır ve kişisel destek sunar. Mülkünüzü değerlendirecek, uygun bir satın alma seçeneği bulacak ve tüm süreci profesyonel bir şekilde organize edecek güvenilir bir şirket seçin.
Ipoteğiniz varsa ne yapmalısınız? Satmak istediğiniz mülk mevcut bir ipotek altındaysa, birkaç seçeneğiniz bulunmaktadır: Satıştan elde edilen gelirle ipoteği erken kapatın. Bu en yaygın olanıdır. İpotek alıcıya devredilebilir (accollo denir). İşlemler arasında geçiş dönemini kapsayacak bir "köprü" kredisine başvurun. Bir ipotek teminatını başka bir mülke geçirerek ipoteği yeni bir eve aktarın. Her durumda, kalan borcun doğru hesaplanabilmesi ve banka ile anlaşılması için noter huzurunda bulunulmalıdır.
Emlakçı olmadan nasıl ev satıp alabilirsiniz? Emlakçı kullanmadan ev alıp satabilirsiniz, ancak bu daha fazla çaba gerektirir. Mülkiyet transferi için bir satış sözleşmesi (rogito) hazırlamak amacıyla bir notere ihtiyacınız olacaktır. Yapılacaklar: İşlemin her iki tarafını da bağlayıcı bir ön anlaşma (uzlaşma) oluşturun. Belgeleri hazırlayın: enerji sertifikası (APE), kadastro belgeleri ve diğer evraklar. Alıcı, işlemin resmileştirilmesi için bir noter seçer.
"İlk evinizi" satmak için ne kadar zamanınız var? "İlk ev" avantajlarından yararlandıysanız, eski dairenizi iki yıl içinde satıp yeni bir daire almanız gereklidir (1 Ocak 2025'ten itibaren 2024 Bütçe Kanunu'na göre). Bu kural, 2024'te yapılan işlemler için de geçerlidir.
Eski evinizi satmadan yeni bir evi nasıl "rezerve edebilirsiniz" Mevcut mülkünüzü satmadan önce yeni bir daireyi "rezerve etmek" için: Evinizi satışı başarılı olduğu takdirde bir satın alma teklifi verin. Bu durumda, ön sözleşme imzalanana kadar emlakçı tarafından saklanacak bir depozito ödersiniz. Teklifte bir geçerlilik süresi belirleyin (örneğin, 3 ay). Bu süre içinde mülk satılmazsa, depozito iade edilir ve işlem iptal edilir. Uzlaşma, tüm formaliteler tamamlanmadan önce tarafların niyetlerini kayda geçirir.
Bir evi satmanın ve almanın maliyeti nedir? Alıcının masrafları: Tapu harcı: "İlk ev" için kadastro değerinin %2’si, "ikinci ev" için %9’u (minimum 1000 avro). İpotek vergisi: 50 avro. Kadastro vergisi: 50 avro. KDV (geliştiriciden satın alınıyorsa): "İlk ev" için %4, "ikinci ev" için %10. Noterlik hizmetleri: Emlak değerinin %1-2'si. Emlakçı komisyonu: Satış bedelinin %2-5'i (anlaşmaya bağlı).
Satıcının masrafları: Emlakçı komisyonu: Satış bedelinin %2-4'ü + KDV. Sermaye Kazanç Vergisi: Satış, satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde gerçekleşirse. Enerji Performans Belgesi (APE): yaklaşık 200 avro. Noter ücreti: İpoteği kaldırmanız gerekiyorsa.
Çözüm Aynı anda ev satın almak ve satmak karmaşık ama uygulanabilir bir süreçtir. Önemli olan, sürecin her aşamasını özenle planlamak, zamanı iyi kullanmak ve gerektiğinde profesyonel destek almaktır. Bu, gereksiz masraflardan ve stresten kaçınmanıza yardımcı olacaktır.
