Aynı Anda Hem Ev Satıp Hem de Nasıl Ev Alınır?

Bir daireyi satıp hemen yenisini satın almak oldukça zorlu bir iştir, ancak tüm aşamaların dikkatli bir şekilde hazırlanmasını ve hassas bir şekilde koordine edilmesini gerektirir. Her şeyin yolunda gitmesi için süreci yetkin bir şekilde yönetmeniz, yasal ve finansal yönleri göz önünde bulundurmanız ve ayrıca zamanı doğru hesaplamanız gerekir. Bunu bir profesyonele emanet etmek en iyisidir, ancak plana göre hareket ederseniz kendiniz de yapabilirsiniz. İşte nasıl yapılacağı.

Aynı Anda Hem Ev Satıp Hem de Nasıl Ev Alınır?

1. Adım: Mali durumunuzu değerlendirin. İlk olarak, mevcut dairenizin değerini belirleyin. Satmak istediğiniz mülkün ekspertizini yaptırın ve satışa çıkarın. Zamanınız varsa, satıştan aldığınız depozitoyu yeni bir ev satın almak için kullanabilirsiniz. Bu durumda, her şeyi halletmek için zamanınız olsun diye uzun vadeli bir ön satın alma sözleşmesi yapmanız faydalı olacaktır.

2. Adım: Satış ve satın alma sürecini planlayın Yasal açıdan bakıldığında, gayrimenkulün aynı anda hem satışı hem de alımı tamamen yasal ve oldukça yaygındır. Önemli olan, zaman kayıplarını veya maddi kayıpları önlemek için her iki süreci de senkronize etmektir. İşlem sırasına ve varsa ipoteğinizin durumuna özellikle dikkat edin.

İlk evinizi vergi avantajlarından yararlanarak satın aldıysanız (örneğin, "ilk ev" olarak), bu avantajları korumak için satıştan sonraki bir yıl içinde yeni bir ev satın almanız önemlidir.

Pratik adımlar:

Mevcut mülkünüzü satmak Bir emlakçıyla iletişime geçebilir veya kendiniz alıcı arayabilirsiniz. İşlem için daha fazla zaman ayırmanız önerilir; örneğin, alım satım sözleşmesini (rogito) imzalamadan yaklaşık altı ay önce. Bu, yeni bir ev bulmanız için size biraz zaman kazandıracaktır. Bir diğer seçenek ise alıcıyla anahtarların daha sonra devredilmesi konusunda anlaşmaktır.
Yeni konut arayışına paralel olarak, gerçekçi bir bütçe belirleyerek uygun bir daire veya ev arayın. Uygun bir seçenek hızlı bir şekilde bulunursa, tadilatlar için zamanınız olsun diye taşınma tarihini belirleyebilir veya geçici bir koşulla (örneğin, satın alma işlemi mevcut evin satışından sonra gerçekleşecek) bir anlaşma yapabilirsiniz. Bu tür anlaşmaları bir profesyonelin yardımıyla resmileştirmek daha iyidir.
Son teslim tarihlerinin senkronizasyonu En zor aşama, anahtar teslimi ve işlemlerin tamamlanmasıdır. Sözleşmelerin imzalanması ve para transferinin gecikmeden gerçekleşmesi için noterle tarihlerin tam olarak koordine edilmesi önemlidir. Bu, her iki işlemi de tamamlamak için yeterli paranızın olmasını sağlar.

Bir emlak şirketiyle çalışmak

Ev alım satımı için tek bir emlak şirketi kullanmak süreci çok daha kolaylaştırabilir. Tek bir emlakçı, her iki işlemi de daha iyi koordine edebilir, karışıklık riskini en aza indirebilir ve kişiselleştirilmiş destek sunabilir. Mülkünüzü değerlendirebilecek, uygun bir satın alma seçeneği bulabilecek ve tüm süreci yetkin bir şekilde organize edebilecek güvenilir bir şirket seçin.

İpoteğiniz varsa ne yapmalısınız?

Sattığınız mülkün mevcut bir ipoteği varsa, birkaç seçeneğiniz var:

İpoteğinizi satıştan elde ettiğiniz gelirle erken ödeyin . Bu en popüler seçenektir.
Eğer mümkünse ipotek alıcıya devredilir (accollo denir).
İşlemler arasındaki geçiş dönemini kapsayacak bir "köprü" kredisine başvurun .
Bir ipotek teminatını (ipoteği) bir mülkten diğerine geçirerek ipotek hakkını yeni bir eve aktarmak .

Her halükarda kalan borcun doğru bir şekilde hesaplanabilmesi için noter huzurunda bulunulması ve banka ile anlaşma yapılması gerekecektir.

Emlakçı olmadan ev nasıl satılır ve satın alınır?

Bir emlakçıya başvurmadan ev alıp satabilirsiniz, ancak bu daha fazla çaba gerektirecektir. Mülkiyeti resmi olarak devreden bir alım satım sözleşmesi (rogito) hazırlamak için yine de bir notere ihtiyacınız olacaktır.

Yapılması gerekenler:

İşlemin her iki tarafını da bağlayan bir ön anlaşma (uzlaşma) hazırlayın.
Belgeleri hazırlayın: enerji belgesi (APE), kadastro belgeleri ve diğer evraklar.
Alıcı, işlemin resmileştirilmesi için bir noter seçer.

"İlk evinizi" satmak için ne kadar zamanınız var?

"İlk ev" satın alma avantajlarından yararlandıysanız, eski daireyi iki yıl içinde satıp yeni bir daire satın almanız önemlidir (1 Ocak 2025'ten itibaren yürürlüğe giren 2024 Bütçe Kanunu uyarınca). Bu kural, 2024 yılında yapılan işlemler için de geçerlidir.

Eski Evinizi Satmadan Yeni Bir Ev Nasıl "Rezerv Edilir"

Mevcut dairenizi satmadan önce yeni bir daire "rezervasyonu" yapmak için şunları yapabilirsiniz:

Evinizin başarılı bir şekilde satılmasına bağlı olarak satın alma teklifinde bulunabilirsiniz . Bu durumda, ön anlaşma imzalanana kadar emlakçı tarafından saklanacak bir depozito yatırırsınız.
Teklifte bir geçerlilik süresi belirtin (örneğin, 3 ay). Bu süre içinde mülk satılamazsa, depozito iade edilir ve işlem iptal edilir.
Uzlaşma, tüm formaliteler tamamlanmadan önce tarafların niyetlerini kayda geçiren bir ön anlaşmadır.

Bir evi satmanın ve satın almanın maliyeti ne kadardır?

Alıcının masrafları:

Tapu harcı : “İlk ev” için kadastro değerinin %2’si, “ikinci ev” için %9’u (en az 1000 avro).
İpotek vergisi : 50 avro.
Kadastro vergisi : 50 avro.
KDV (bir geliştiriciden satın alınıyorsa): "İlk ev" için %4, "ikinci ev" için %10.
Noterlik hizmetleri : Emlak değerinin %1-2'si.
Emlakçı komisyonu : Satış bedelinin %2-5'i (anlaşmaya bağlı).

Satıcının masrafları:

Emlakçı komisyonu : Satış bedelinin %2-4'ü + KDV.
Sermaye Kazanç Vergisi : Satış, satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde gerçekleşirse.
Enerji Performans Belgesi (APE) : yaklaşık 200 avro.
Noter ücreti : İpoteği kaldırmanız gerekiyorsa.

Çözüm

Konut alım satımı aynı anda karmaşık ama uygulanabilir bir süreçtir. Önemli olan, tüm aşamaları dikkatlice planlamak, zamanı akıllıca kullanmak ve gerekirse profesyonellerden destek almaktır. Bu, gereksiz masraf ve stresten kaçınmanıza yardımcı olacaktır.