Kiralanmış mülkün bedelsiz olarak devredilmesi mümkün müdür?

Hayal edin: Hoş bir daire kiraladınız, iç dekorasyonu kendi zevkinize göre yaptınız, her detayı özenle düşündünüz. Sonra koşullar değişir ve onu bir arkadaşınıza veya yakınınıza ücretsiz olarak verme kararı alırsınız. Hukuken bunun mümkün olup olmadığı ne olacak?

Bedelsiz kullanım anlaşması nedir?

İtalyan Medeni Kanunu'nun 1803. maddesine göre, bedelsiz kullanım anlaşması (comodato d'uso), bir tarafın (ticaret yapan) diğer tarafa (ticaret yapan) taşınır veya taşınmaz mallardan birini belirli bir süre veya amaç için kullanımı için devrettiği bir sözleşmedir. Süre sonunda mal geri verilmelidir.

Peki, kiraladığınız daireyi bedelsiz olarak devrederse ne olur? Kişi onu kendi malı gibi serbestçe kullanabilir mi?

Kiracı mülkü alt kiracıya devredebilir mi?

İtalya'da bir kiracı (conduttore) bir dairenin bir kısmını alt kiracıya devredebilir, ancak bunu belirli koşullar altında yapabilir. Kira sözleşmesinde böyle bir yasağın açıkça belirtilmemesi durumunda, ev sahibine (locatore) niyet bildirilmesi ve alt kiracıyla ilgili bilgilerin verilmesi yeterlidir.

Ancak tamamen devretmek için ev sahibinin yazılı onayı gereklidir. Bu durum, 27.07.1978 tarihli ve 392 sayılı Kanunun 2. maddesinde düzenlenmiştir:

"Kiracı, ev sahibinin izni olmadan mülkün tamamını alt kiraya veremez veya kira sözleşmesini üçüncü kişilere devredemez. Sözleşmede aksi belirtilmediği takdirde, kiracı, alt kiracının adını, sözleşmenin süresini ve kiralanan yeri belirterek ev sahibine taahhütlü posta yoluyla önceden bildirimde bulunarak mülkün bir kısmını alt kiraya verme hakkına sahiptir."

Kiralanan konutun bedelsiz devri mümkün mü?

Bedelsiz kullanım anlaşması, adından da anlaşılacağı gibi bir ödeme öngörmediğinden, kiralanan konutun devredilmesi mümkün mü?

Alt kiralamada olduğu gibi burada da aynı prensipler geçerlidir:

• Kira sözleşmesinde konutun bedelsiz kullanımına ilişkin bir yasak yoksa, kiracı, durumu taşınmazın sahibine bildirerek bedelsiz kullanımı sağlayabilir.
• Sözleşmede alt kiraya verme ve bedelsiz kullanım için devretme yasağı varsa, kiraya verenin yazılı onayı alınmalıdır.

Aksi takdirde, dairenin mal sahibinin rızası olmaksızın üçüncü kişilere devredilmesi sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve sözleşmenin feshedilmesine ve kiracının tahliyesine yol açabilir.

Bedelsiz kullanım amacıyla gayrimenkul alan kişi bunu kiraya verebilir mi?

Diyelim ki dairenin sahibi, daireyi bedelsiz kullanım anlaşması kapsamında başkasına devretti. Bu kişi burayı kendisi kiraya verebilir mi?

Cevap İtalyan Medeni Kanunu'nun 1804. maddesinde verilmiştir: Emtia sahibi, sözleşmede belirtilen şartlar dahilinde malı münhasıran kullanmakla yükümlüdür ve emtia sahibinin izni olmadan malı üçüncü kişilere devredemez.

Daireyi izinsiz olarak kiraya verenin:

• Malların derhal iadesini talep edin.
• Zararın tazmini için dava açın.

Kira gelirini kimler beyan etmek zorundadır?

Ücretsiz kullanıma devredilen mülk daha sonra üçüncü kişilere kiralandığında şu soru ortaya çıkar: Elde edilen gelir üzerinden kim vergi öder?

Yasaya göre, kira geliri, gerçek ödemeler başka bir kişi tarafından alınsa bile her zaman mal sahibi adına vergilendirilir. Dolayısıyla, eğer kiracı daireyi kiraya verirse, vergi yükümlülüğü mülk sahibine (komodatöre) aittir, çünkü mülkün hukuki sahibi olmaya devam etmektedir.

Bu prensip, 504/1992 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 1. maddesinin 2. fıkrasında yer almaktadır ve emlak vergisinin, geliri kim elde etmiş olursa olsun, malik tarafından ödeneceği hükme bağlanmıştır.

Çözüm

Kiralanan konutun bedelsiz olarak devri mümkündür, ancak kira sözleşmesinin şartları dikkatlice incelenmelidir. Eğer herhangi bir yasak yoksa ev sahibine bildirimde bulunmak yeterlidir. Eğer bir devir yasağı varsa, onay almak gerekecektir.

Bu durum kiracı için de geçerlidir; eğer kiralamak istediği mülkü kullanmak istiyorsa, mal sahibinin iznine ihtiyacı vardır.

Bu konudaki hukuki bilgi, sözleşmenin feshinden mali yaptırımlara kadar istenmeyen sonuçların önlenmesine yardımcı olacaktır.