Kiralanan mülkün ücretsiz kullanıma devri mümkün mü?
Düşünün: Sevimli bir daire kiraladınız, zevkinize göre dekore ettiniz ve iç mekana kalbinizi koydunuz. Sonra durum değişir ve onu bir arkadaşınıza veya akrabanıza bedelsiz olarak verme kararı alırsınız. Bu hukuki açıdan mümkün müdür?
Ücretsiz kullanım sözleşmesi nedir?
İtalyan Medeni Kanunu'nun 1803. maddesine göre, ücretsiz kullanım sözleşmesi, bir tarafın diğer tarafa belirli bir süre veya amaç için taşınır ya da taşınmaz malı kullanıma verdiği bir anlaşmadır. Sürenin sonunda, mülkün geri verilmesi gereklidir.
Peki kiraladığınız daireyi bedelsiz kullanıma devrettiğinizde ne olur? Kişi burayı kendi mülkü gibi serbestçe kullanabilir mi?
Bir kiracı mülkü alt kiraya verebilir mi?
İtalya'da, bir kiracı bir dairenin bir bölümünü alt kiraya verebilir, ancak bu belirli şartlar altında mümkündür. Kira sözleşmesi alt kiralamayı açıkça yasaklamıyorsa, daire sahibine niyet belirtilmeli ve alt kiracıyla ilgili bilgiler verilmelidir.
Ancak, konutun tamamen devredilebilmesi için ev sahibinin yazılı izni gereklidir. Bu durum, 27.07.1978 tarihli ve 392 sayılı Kanunun 2. maddesinde düzenlenmiştir:
"Kiracı, ev sahibinin izni olmadan mülkün tamamını alt kiraya veremez veya kira sözleşmesini üçüncü kişilere devredemez. Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, kiracı, alt kiracının adını, sözleşmenin süresini ve kiralanan yeri beyan ederek ev sahibine taahhütlü posta ile bildirimde bulunarak mülkün bir kısmını alt kiraya verebilir."
Kiralanan konutun ücretsiz kullanıma devri mümkün mü?
Bedelsiz kullanım sözleşmesi, herhangi bir ödeme öngörmediğinden, bu düzenleme kapsamında kiralanan konutun devredilmesi mümkün müdür?
Alt kiralamada olduğu gibi bu durumda da aynı ilkeler geçerlidir:
- Kira sözleşmesinde konutun bedelsiz kullanımına dair bir yasak yoksa, kiracı durumu mülk sahibine bildirmek suretiyle ücretsiz kullanım sağlayabilir.
- Sözleşmede alt kiralama ve bedelsiz kullanım için devretme yasağı varsa, kiraya verenin yazılı onayı alınmalıdır.
Aksi takdirde, dairenin mal sahibinin izni olmaksızın başkalarına devredilmesi, sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve sözleşmenin feshine ve kiracının çıkarılmasına neden olabilir.
Bedelsiz kullanım amaçlı gayrimenkul alan kişi bunu kiraya verebilir mi?
Diyelim ki daire sahibi, daireyi bedelsiz kullanım sözleşmesi kapsamında bir başkasına devretti. Bu kişi burayı kiraya verebilir mi?
Cevap İtalyan Medeni Kanunu'nun 1804. maddesinde verilmiştir: Emtia sahibi, sözleşmede belirtilen şartlar dahilinde malı münhasıran kullanmalıdır ve emtia sahibinin izni olmadan malı başkalarına devredemez.
Daireyi izinsiz kiraya verenin:
- Malların derhal iadesini talep etmesi.
- Zararın karşılanması için dava açması mümkündür.
Kira gelirini kimler beyan etmek zorundadır?
Ücretsiz kullanıma devredilen taşınmazın daha sonra üçüncü kişilere kiralanması halinde şu soru ortaya çıkar: Elde edilen gelir üzerinde kim vergi öder?
Yasa gereği, kira geliri, ödemeyi başka biri alsa bile, her zaman mülk sahibi adına vergilendirilir. Dolayısıyla, kiracı daireyi kiraya vermişse, vergi yükümlülüğü mülk sahibine aittir, çünkü taşınmazın hukuki sahibi olmaya devam eder.
Bu ilke, 504/1992 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 1. maddesinin 2. fıkrasında yer almaktadır; bu fıkraya göre, emlak vergisi, geliri kimin elde ettiğine bakılmaksızın malik tarafından ödenir.
Sonuç
Kiralanan konutun ücretsiz kullanıma devri mümkündür, ancak kira sözleşmesinin şartlarının dikkatlice incelenmesi gerekir. Herhangi bir yasak yoksa ev sahibine bilgi vermek yeterlidir. Eğer transfer yasak ise, onun izni aranmalıdır.
Aynı durum kiracı için de geçerlidir; eğer kiraya vermek istediği bir mülkü kullanmak isterse, mal sahibinin iznine ihtiyaç duyar.
Bu konulardaki hukuki farkındalık, sözleşmenin feshedilmesinden mali yaptırımlara kadar istenmeyen sonuçların önlenmesine yardımcı olacaktır.
