Milano giderek daha ulaşılamaz hale geliyor: konut maliyetleri gelirleri aşan bir hızla yükseliyor

Milano'nun konut pazarı, konut maliyetleri ile gelir seviyeleri arasındaki artan dengesizliği sürekli olarak göstermeye devam ediyor. Uygun Fiyatlı Konut Gözlemevi'nin (OCA) Nisan 2026'da sunulan üçüncü raporuna göre, konut ödemelerindeki zorluklar artık geçici bir olgu değil, kalıcı bir yapısal sorun haline geldi.

Araştırma, Milano'da sadece kazançla yaşamanın her geçen gün daha zor hale geldiğini ortaya koyuyor: konut ve ulaşım harcamaları aylık gelirin %60'ına kadar çıkabiliyor. Bununla birlikte, bu sorun sadece şehir merkezini değil, uzun süredir tüm Milano metropol alanını da etkiliyor.

Milano, iş ve eğitim için cazip bir merkez olmayı sürdürüyor, ancak aynı zamanda sıradan vatandaşlar için giderek ulaşılamaz hale geliyor. Uzmanlar, bu durumun şehrin sosyal ve ekonomik dengesini ciddi şekilde etkileyebileceği konusunda uzun vadeli bir strateji olmaksızın uyarıyor.

Fiyat artışı ücret artışını geride bırakıyor

2024 yılında konut maliyetleri artmaya devam etti:

• Gayrimenkul satın alma fiyatları %8,5 arttı;
• Kira bedelleri %6,8 yükseldi;
• Ortalama ücretler enflasyon oranının altında, yalnızca %4,2 arttı.

Orta ve düşük gelirli çalışanlar için durum daha da kötüleşiyor:

• İşçi maaşları yalnızca %3,7 arttı;
• Ofis çalışanlarının gelirleri %2,6 yükseldi.

Yaşam maliyeti ile gelir arasındaki uçurum, ev kiralamayı veya satın almayı giderek daha fazla etkiliyor. Aile birikimleri, akrabalardan yardım veya dış finansal destek daha da önem kazanıyor.

Kiralama piyasası daha az stabil hale geliyor.

Milano'da ortalama kira fiyatı metrekare başına yılda 201 avroya ulaştı. Aynı zamanda, uzun vadeli kira sözleşmelerinin sayısı azalırken, geçici ve esnek kiralama seçeneklerinin sayısı artıyor.

Daha önce daha uygun olarak kabul edilen "anlaşmalı kira" adı verilen konutlar bile artık piyasa fiyatlarına yaklaşıyor.

Sonuç olarak, bu durum sosyal işlevini yitiriyor. Gelirler arasındaki uçurum genişliyor, konutlar küçülüyor

Milano'daki gelir yapısı, belirgin bir sosyal tabakalaşmayı gösteriyor:

• Vergi mükelleflerinin yarısından fazlası yılda 26.000 avrodan az kazanıyor;
• Neredeyse üçte biri 15.000 avrodan az kazanıyor.

Bu bağlamda, ortalama bir sakin giderek daha küçük yaşam alanlarını karşılamakta zorlanıyor. Birçok durumda, mevcut metrekare alanı zaten piyasadaki minimum konut standartlarının altında.

Konut sorunu sadece karmaşıklaşmıyor, birçok kişi için çözümsüz hale geliyor.

Milano'nun gerçek nüfusu resmi nüfustan daha fazla

Araştırmanın en ilginç bulgularından biri, resmi sakin sayısı ile şehirde kalıcı olarak yaşayan gerçek nüfus arasındaki farktı.

Cep telefonu verilerine dayanarak, analistler Milano'da resmi olarak 1,4 milyon sakin olmasına rağmen, şehirde kalıcı olarak yaşayan 1,6 milyonun üzerinde insan olduğu sonucuna vardılar. Bu rakam, öğrencileri, geçici işçileri ve resmi olarak kayıtlı olmayanları içeriyor.

Bu durum, kiralama pazarı, ulaşım ve şehir hizmetleri üzerinde artan bir baskı oluşturuyor.

Kısa vadeli kiralamalar krizi daha da kötüleştiriyor

Pandemiden sonra, kısa vadeli kiralama pazarı hızla büyümeye başladı. Giderek daha fazla daire turistik amaçlarla kullanılmak üzere dönüştürülüyor, bu da şehir sakinleri için uzun vadeli konut arzını azaltıyor.

Son beş yılda:

• Uzun vadeli kiralamaların payı %66'dan %51'e düştü;
• Geçici ve kısa vadeli sözleşmeler pazarın neredeyse yarısını oluşturdu.

Bu durum, Milano'nun artan turistik çekiciliğini yansıtırken, kalıcı ikamet ve çalışma için konut arayanlar için istikrarsızlığı artırıyor.

Otel altyapısının yetersizliği, özel konut talebi üzerindeki baskıyı artırdı.

Konut Krizi Milano'nun dışına yayılıyor.

Konut fiyatlarının uygunluğuyla ilgili sorunlar sadece Milano'yu değil, metropol bölgesindeki komşu şehirleri de etkiliyor.

Milano'ya iyi bağlantılı belediyelerde bile kira fiyatları hızla yükseliyor.

Birçok sakin, masrafları azaltmak için merkezden daha uzak bölgelere taşınıyor, ancak ulaşım maliyetleri nedeniyle tasarruflar önemini yitiriyor. Araştırmaya göre:

• Konut ve toplu taşıma, gelirin %50-60'ını tüketiyor;
• Araç kullanımıyla bu oran bazen %80'e kadar yükseliyor.

Ekonomik yükün yanı sıra, bu durum ek çevresel ve altyapısal sorunlar da ortaya çıkarıyor.

Kapsamlı önlemlere ihtiyaç var

Raporun yazarları, konut sorununun sosyal politika, şehir planlaması ve işgücü ile sıkı bir şekilde ilişkili olduğunu vurguluyor.

Banliyö bölgelerinin deneyimi, aşağıdaki ihtiyaçları göstermektedir:

• belediyeler arası işbirliği;
• kentsel yoğunluğun ortak yönetimi;
• konut politikasının sosyal destek sistemine entegrasyonu.

Konut ile istihdam arasındaki ilişkiye özel önem verilmelidir. Yüksek yaşam maliyeti, şirketlerin çalışanları çekme ve elde tutma yeteneğini zaten etkilemektedir. Bu nedenle, geçici konut çözümleri ile ilgili istihdam tartışmaları artmaktadır.

Uzun vadeli bir stratejiye ihtiyaç var

Raporun son kısmı, konutu şehrin ekonomik rekabet gücü ve sosyal istikrarı için temel stratejik bir unsur olarak ele almaktadır.

Uzmanlar, metrekare başına yıllık 100-110 avroyu geçmeyen uygun fiyatlı kira bedellerinin korunması gerektiğine inanmaktadır. Bu sınır aşıldığında, şehirde gereken ana meslek gruplarından temsilcilerin bile konut piyasasından dışlanmaya başlayabileceği uyarısında bulunuyorlar.

Çalışmanın temel sonucu, sorunun sadece analiz edilmesinin artık yeterli olmadığıdır. Milano'nun, konut, ulaşım ve istihdam konularını kapsamlı ve uzun vadeli bir politika ile birleştiren kentsel yerleşim düzeyinde geniş kapsamlı önlemlere ihtiyacı vardır.