Milano giderek ulaşılması zor hale geliyor: konut maliyetleri gelirlerden daha hızlı artıyor

Milano'da konut maliyetleri ile gelir seviyeleri arasındaki dengesizlik artıyor. Uygun Fiyatlı Konut Gözlemevi'nin (OCA) Nisan 2026 raporuna göre, konut ödemelerindeki zorluklar artık kalıcı bir yapısal sorun haline gelmiş durumda.

Milano'da yaşamak, konut ve ulaşım maliyetlerinin aylık gelirin %60'ına kadar ulaşmasıyla giderek zorlaşıyor. Bu sorun sadece şehir merkezini değil, tüm metropol bölgesini etkiliyor.

Milano, iş ve eğitim için cazip olsa da, normal sakinler için erişilmez hale gelmeye başlıyor. Uzmanlar, bu durumun şehrin sosyal ve ekonomik dengesini ciddi şekilde etkileyebileceği konusunda uyarıyor.

Fiyat artışı ücret artışını geride bırakıyor

2024'te konut maliyetleri artmaya devam etti:

• Mülk fiyatları %8,5 arttı;
• Kira fiyatları %6,8 arttı;
• Ortalama ücretler enflasyonun altında, sadece %4,2 arttı.

Orta ve düşük gelirli çalışanlar için durum daha da kötü:

• İşçi ücretleri yalnızca %3,7 arttı;
• Ofis çalışanlarının maaşları %2,6 arttı.

Ev kiralamak veya satın almak ile gelir arasındaki fark, birçok kişi için giderek daha belirgin hale geliyor. Aile birikimleri ve dış yardım bu durumu dengelemekte önemli hale geliyor.

Kiralama piyasası daha istikrarsız hale geliyor.

Milano'da metrekare başına yıllık kira fiyatı 201 euroya ulaştı. Aynı zamanda, uzun vadeli kiralama sözleşmeleri azalırken, geçici ve esnek kiralama biçimleri artıyor.

Daha önce uygun olarak kabul edilen "anlaşmalı kira" da artık piyasa fiyatlarına yaklaşıyor.

Sonuç olarak, bu kriz sosyal işlevini kaybediyor, nüfus gelir açısından kutuplaşıyor ve konutlar küçülüyor

Milano'daki gelir dağılımı sosyal tabakalaşmayı gösteriyor:

• Vergi mükelleflerinin yarısından fazlası yılda 26.000 eurodan az kazanıyor;
• Neredeyse üçte biri 15.000 eurodan az kazanıyor.

Bu durumda, ortalama bir sakin daha küçük yaşam alanlarına sığmaya çalışıyor. Pek çok durumda, mevcut alanlar zaten minimum konut standartlarının altında.

Konut sorunu artık çözümsüz hale gelmeye başlıyor.

Milano'nun gerçek nüfusu resmi rakamlardan yüksek

Araştırmacılar, Milano'nun resmi 1,4 milyon sakini olmasına rağmen kalıcı olarak 1,6 milyondan fazla insan barındırdığını belirtiyor. Bu rakamlar öğrencileri, geçici işçileri ve kayıtlı olmayanları içeriyor.

Bu durum, kiralama piyasası, ulaşım ve şehir hizmetlerinde ek baskı yaratıyor.

Kısa vadeli kiralamalar krizi daha da derinleştiriyor

Pandemiden sonra, kısa vadeli kiralamalar hızla artıyor. Daireler turizme dönüştürülüyor, bu da uzun vadeli konut arzını azaltıyor.

Son beş yılda:

• Uzun vadeli kiralamaların payı %66'dan %51'e düştü;
• Geçici ve kısa vadeli sözleşmeler pazarın yarısını oluşturuyor.

Bu durum, şehrin turistik çekiciliğini artırırken, kalıcı konut arayanlar için istikrarsızlığı artırıyor.

Otel eksikliği, konut pazarını daha da zorluyor.

Konut krizi Milano'nun dışına yayılıyor.

Konut fiyatlarındaki sorunlar sadece Milano'yu değil, metropol bölgesindeki diğer şehirleri de etkiliyor.

İyi bağlantılı belediyelerde bile kira fiyatları hızla yükseliyor.

Masrafları azaltmak için sakinler merkeze uzak bölgelere taşınıyor, ancak ulaşım maliyetleri tasarrufları azaltıyor. Araştırmalar gösteriyor ki:

• Konut ve ulaşım gelirin %50-60'ını alıyor;
• Araç kullanımıyla bu oran bazen %80'e ulaşıyor.

Bu durum ek çevresel ve altyapısal sorunlara neden oluyor.

Kapsamlı önlemler gerekiyor

Rapor yazarları, konut sorununun sosyal politika, şehir planlaması ve işgücü ile bağlantılı olduğuna vurgu yapıyor. Banliyö deneyimleri, şu ihtiyaçları gösteriyor:

• Belediyeler arası koordinasyon;
• Kentsel yoğunluğun yönetimi;
• Konut politikasının sosyal destekle bütünleşmesi.

Konut ve istihdam arasındaki ilişkiye özellikle dikkat edilmelidir. Yüksek yaşam maliyeti, şirketlerin personel çekme ve elde tutma kabiliyetini zaten etkilemektedir. Dolayısıyla, geçici konut çözümleri istihdamla ilgili olarak daha fazla önem kazanmaktadır.

Uzun vadeli strateji gerekiyor

Raporun son bölümü, konutu şehrin ekonomik rekabet gücü ve sosyal istikrarı için stratejik bir temel olarak ele alıyor.

Uzmanlar, metrekare başına yıllık 100-110 avroyu aşmamalı olan uygun kira fiyatlarına inanıyor. Bu sınır aşıldığında, şehrin önemli meslek grupları dahi konut piyasasından dışlanabilir.

Artık sorunu sadece analiz etmek yeterli değil. Milano'nun konut, ulaşım ve istihdamı birleştiren uzun vadeli ve kapsamlı bir politikaya ihtiyacı vardır.