İlk konut satın alımında %4 Katma Değer Vergisi

İlk konut alımında %4 KDV: ne anlama gelir ve ne zaman faydalanabilirsiniz?

Belirli emlak kategorileri için ilk konut alımında %4 oranında KDV indirimi mevcuttur. Bunlar karşılanması gereken subjektif ve objektif gerekliliklerdir.

İlk konutunuzu satın alırken %4 KDV avantajından ne zaman yararlanabilir ve bu avantajdan faydalanmak için hangi koşulların sağlanması gerektiği? Bu sorular genellikle ana konutlar için mülk edinmeyi planlayanlar tarafından sorulur, özellikle de işlem KDV ödeyen bir kuruluşla, örneğin bir inşaat firmasıyla sonuçlanırsa.

Tipik olarak, KDV kapsamındaki bir şirketten emlak satın alırken (doğrudan bir kişiden değil), genellikle mülkün değerinin %10 ila %22'si arasında olan Katma Değer Vergisini (KDV) de ödemeniz gerekecektir. Ancak lüks emlak kategorisine girmeyen konut satın almak ve yeni bir daireye taşınmak gibi belirli koşulların sağlanması durumunda KDV oranındaki %4'e varan indirim avantajından faydalanabilirsiniz. Bu avantaj, zaten mevcut olan diğer ilk konut alımı avantajlarına ek olarak sunulmaktadır. Belirli koşullar sağlandığında bu avantajlardan birden fazla kez yararlanılabilir.

İlk konuta uygulanan %4 KDV hangi durumlarda geçerlidir?

Daha önce belirtildiği gibi, ilk konutun satın alınması her zaman bireyler arasında gerçekleşmez. Genellikle mülk, KDV'ye tabi bir şirketten satın alınır; örneğin doğrudan bir müteahhitten yeni bir ev satın alırken. Bu gibi durumlarda alıcı, klasik tescil, kadastro ve ipotek harçlarına ek olarak KDV'yi de ödemekle yükümlü olacaktır. Teşvikler olmadığında bu vergi mülk değerinin %10 ila %22'si arasında değişebilir.

Vergi Dairesi'nin (Agenzia delle Entrate) yayınladığı ilk konut alma kılavuzunda açıklandığı üzere, belirli koşulların sağlanması durumunda %4 indirimli KDV içeren ilk konut muafiyetinden faydalanmak mümkün olacaktır. Bu önlem ilk olarak 1991 Maliye Kanunu ile getirilmiş ve Tek KDV Metnine dahil edilmiştir. Daha sonra birkaç kez onaylanmış ve halen yürürlüktedir. İndirimli oran aynı zamanda mevcut binaların genişletilmesi veya yeni projelerin tamamlanması için de geçerlidir. Peki bu yardımdan faydalanmak için hangi koşullar sağlanmalıdır?

İlk konutta %4 KDV almanın subjektif şartları

%4 KDV'den faydalanmak için alıcıya ilişkin belirli subjektif şartların sağlanması gerekmektedir. Özellikle aşağıdakiler gereklidir:

yarar kurumlar, örneğin şirketler için geçerli olmadığından birey olun;
mülkün bulunduğu belediyede ikamet ediyor olmanız veya satın alma tarihinden itibaren 18 ay içinde ikamet yerinizi orada tescil ettirmiş olmanız;
Halihazırda ilk konut olarak kullanılan başka bir mülke sahip olmamanız;
Gelir İdaresi Başkanlığı'nın teşvikleri kullanılarak halihazırda ilk konut olarak kullanılmış olan diğer mülklere sahip olmamak veya bu mülklerde hak sahibi olmamak. Ancak, örneğin yeni mülk satın alma sözleşmesinden sonraki 12 ay içinde ilk konutun satılması veya mevcut mülkün oturuma uygun olmaması gibi istisnalar da vardır.

Yasal gereklilikler sağlandığında, 36 yaşın altındaki kişiler için %4'lük KDV'nin, mülkün satın alınmasında ödenen KDV oranına eşit bir vergi indirimi ile sonuçlanabileceği de belirtilmelidir.

İlk konutta %4 KDV almak için objektif gereklilikler

Subjektif gerekliliklerin yanı sıra, ilk konut alımında %4 KDV alınmasının objektif koşulları da bulunmaktadır. Bu durumda konutun sahip olması gereken mülkiyet özelliklerinden bahsediyoruz. Bu koşullar arasında:

kadastroya konut olarak kaydedilmesi gereken emlak türü;
Mülkün amacı sadece konut amaçlı olmalı ve ticari olmamalıdır. Bu, ofis, mağaza, depo vb. olarak kullanılması amaçlanan mülkleri kapsamaz;
mülkün özellikleri: lüks (villa, kale) olmamalı, yani A/1, A/8 ve A/9 kategorilerine ait olmamalıdır.

Elbette emlakın İtalya'da bulunması ve yaşanabilirlik, güvenlik ve kullanılabilirlik açısından ulusal ve yerel düzenlemelere uygun olması gerekmektedir.

%4 KDV'ye tabi emlak kategorileri

Kolaylık sağlamak amacıyla, yardımların kapsamı dışında kalan emlak türlerini sıraladıktan sonra, %4 KDV oranına tabi olan izin verilen konut kategorilerini de sıralıyoruz:

A/2: konut binaları için piyasa gereksinimlerine uygun standart tip konut binaları;
A/3: temel olanaklara sahip ekonomik konut;
A/4: Güncelliğini yitirmiş standartlar kullanılarak inşa edilen konutlar;
A/5: minimum düzeyde hizmet ve sıhhi olanaklara sahip son derece popüler konutlar;
A/6: tarımsal faaliyetlere yönelik kırsal evler;
A/7: kişisel kullanım için bitişik dış alanlara sahip küçük villalar;
A/11: belirli bölgelere özgü konut binaları.

İnşaatta %4 KDV ne zaman geçerlidir?

Yüzde 4'lük KDV avantajı sadece emlak satın alırken değil, yeni bina inşa ederken veya mevcut evleri genişletirken de geçerlidir. Buna göre inşaat sektöründe şunları kullanabilirsiniz:

İlk konutun yenilenmesi için malzeme alımı gibi yenileme işlerinde %4 KDV;
Kadastro gerekliliklerini karşılıyorsa ve A/1, A/8 ve A/9 kategorilerine ait değilse, yeni bir ilk konutun inşasında %4 KDV;
İlk konutun yenilenmesi için dış pencereler, asansörler ve diğer benzer unsurlar gibi önemli unsurların satın alınmasında %4 KDV.

İlk konutunuzdaki %4 KDV nasıl geri alınır?

İlk konutunuzda %4 KDV muafiyetinden faydalanmak için yukarıdaki koşulları kontrol etmenin yanı sıra ilgili belgeleri de hazırlamanız gerekmektedir. İndirimli KDV oranının uygulanması otomatik değildir ve talep edilmesi gerekmektedir. Bunu yapmak için şunları sağlamanız gerekir:

alıcının kimlik belgesinin ve vergi kodunun bir kopyası;
Yeni binalarda %4'lük indirimli KDV oranının alınması ve bunun işi yürütecek şirkete devredilmesi için tamamlanmış bir modül;
İnşaat ruhsatının bir kopyası veya yeni binalar veya tadilatlar söz konusu olduğunda işe başlamaya ilişkin uygun bildirim (SCIA veya DIA).

Noterlik belgesinin bir kopyasını, satın alma veya yenileme işi için ödeme makbuzunun yanı sıra subjektif ve objektif gerekliliklere uygunluğu doğrulayan bir beyanı da eklemek faydalıdır. Toplanan belgelerin, işlemi gerçekleştiren veya işi yürüten emlak aracılarına veya şirketlere aktarılması gerekmektedir.