Taşınmazın değerinden fazla bir ipotek nasıl sağlanır?

Gayrimenkul değerini aşan bir miktar için ipotek nasıl alınır?

Bankaların satın alınan gayrimenkulün değerini aşan bir ipotek vermesi nadirdir. Ancak bazı durumlarda, özellikle onarımlar veya diğer kredilerin kapatılması için ek fonlara ihtiyaç duyulursa bu mümkündür. Bankalar genellikle mülk değerinin %80'ini aşan finansmanı onaylamazlar, ancak istisnaların olduğunu bilmek önemlidir. Eğer büyük bir miktar ihtiyacınız varsa ne yapmalısınız?

Büyük bir ipotek nasıl alınır

Bazen gayrimenkul satın alırken piyasa değerinden daha fazla bir miktara ihtiyaç duyabilirsiniz. Bunun sebebi onarımlar, emlakçı veya noter hizmetleri için ödeme yapılması veya diğer borç yükümlülüklerinin kapatılması olabilir. Ancak bankalar bu tür talepleri nadiren karşılar ve böyle bir kredi alabilmek için belirli şartların yerine getirilmesi gerekir.

Mülk değerinin %80'ini aşan bir miktar için ipotek ne zaman mümkündür?

Bankalar konut kredisi vermeden önce, kredi tutarının mülk değerine oranını gösteren Kredi/Değer (LTV) oranını değerlendirir. Bankalar genellikle mülkün piyasa değerinin %80'ini aşan bir ipotek vermezler. Örneğin, bir evin maliyeti 200.000€ ise en fazla kredi miktarı 160.000€ olacaktır.

Bu sınırlama, gayrimenkul ipoteği verirken %80'in aşılmamasını tavsiye eden 22 Nisan 1995 tarihli Bakanlıklar Arası Kredi ve Tasarruf Komitesi'nin (CICR) kararına dayanmaktadır. Ancak bu kural zorunlu değildir ve bankalar, haklı sebepler varsa %80'in üzerinde hatta bazen %100'ün üzerinde ipotek verebilirler.

Gayrimenkul değerinden daha yüksek bir miktar için ipotek almak için gerekenler

Teorik olarak gayrimenkul değerinden daha yüksek bir miktar için ipotek almak mümkündür, ancak bunun için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Banka öncelikle mülkün değerlenmesi ve borçlunun mali durumu gibi standart gereksinimleri kontrol edecektir. Banka daha sonra kredi miktarını artırmak için güçlü nedenlerin olduğundan emin olmalıdır.

Örneğin, bu durumlar şunları içerebilir:

Mülkün onarımı veya modernizasyonu için ek fon ihtiyacı;
Emlakçının, noterin masraflarını veya satın almayla ilgili diğer masrafları içermek istemesi;
İpotek alırken aynı zamanda diğer kredileri veya borçları geri ödeme ihtiyacı.

Bu nedenlerin ipotek sözleşmesinde belgelenmesi ve detaylandırılması gerekmektedir. Örneğin, daha büyük bir miktarı doğrulamak için yenileme çalışmaları veya yüklenicilerle yapılan sözleşmeler için tahminler sunmak gerekebilir.

Gayrimenkul değerinden daha yüksek bir miktar için ipotek almanın ek garantileri ve riskleri

Gayrimenkul değerini aşan bir miktar için ipotek almak bazı riskleri beraberinde getirir ve banka için ek teminatları gerektirir. Bankalar kredi koşullarını sıkılaştırabilir ve ek koruma önlemleri talep edebilir.

Bankadan ek teminatlar

Kredinin ödenmeme riski arttıkça banka aşağıdaki gibi ek teminatlar talep edebilir:

Mülk değerini aşan bir miktar için ek sigortanın tescili;
Asıl borçlunun iflası durumunda borcu geri ödeyebilecek garantörlerin getirilmesi;
Ek güvenlik sağlamak için başka bir mülk üzerine ikinci bir ipotek konulması.

Artan riskler ve gereksinimler nedeniyle bankalar bu tür işlemleri nadiren kabul eder ve onay süreci daha karmaşık hale gelebilir.

Vergi denetimlerinin riskleri

Gayrimenkul değerinden daha yüksek bir bedel karşılığında ipotek alan borçlular ek vergi incelemesine tabi tutulabilir. IRS, mülk değerlerinin şişirildiğinden şüphelenebilir ve bu da bir inceleme ve dolandırıcılık suçlamaları veya yanlış bilgi dahil olmak üzere olası yasal sonuçlara yol açabilir.

Daha fazla para kazanmanın alternatif yolları

Gayrimenkul değerinin üzerinde bir bedelle ipotek almak yerine alternatif finansman seçeneklerini değerlendirmek isteyebilirsiniz. Bazı bankalar, gayrimenkul satın alımını gerekli masraflarla birleştiren özel kredi ürünleri sunmaktadır:

Satın al ve yenile ipoteği sadece mülkün fiyatını değil aynı zamanda yenileme çalışmalarının maliyetini kapsar;
Bir satın alma ve likidite ipoteği, bir satın alma işlemiyle ilgili çeşitli masrafları karşılamak için ek fon sağlar.

İlk durumda, kredi iş tamamlandıkça parçalar halinde verilir ve bu, uygulamanın kontrol edilmesine yardımcı olur. İkinci durumda genellikle ek teminat olarak ikinci bir mülk rehni talep edilir.

Bu nedenle, büyük bir kredi almanız gerekiyorsa dikkatli bir şekilde hazırlanmalı, tüm masrafları onaylamalı ve vergi denetimleriyle ilgili riskleri ve bankaya karşı ek yükümlülükleri göz önünde bulundurmalısınız.