Gayrimenkulün değerini aşan ipotek nasıl temin edilir?

Gayrimenkulün değerinden fazla olan bir miktar için nasıl ipotek alınır?

Bankalar, satın alınan mülkün değerinden fazla ipotek vermezler genellikle. Fakat bazı durumlarda, özellikle onarımlar veya diğer kredilerin kapatılması için ek fonlara ihtiyaç duyulduğunda bu mümkün olabilir. Bankalar genellikle mülk değerinin %80'inden fazlasını finanse etmeyi kabul etmezler, ancak istisnalar olduğunu bilmek önemlidir. Eğer büyük miktarda bir ihtiyacınız varsa ne yapmalısınız?

Büyük miktarlarda nasıl ipotek alınır

Arada bir gayrimenkul satın alırken piyasa değerinin üzerinde bir miktar gerekebilir. Bunun sebebi onarımlar, emlakçı ücretleri veya noter hizmetleri ya da diğer borçların kapatılması olabilir. Ancak bu tür talepler nadiren karşılanır ve böyle bir kredi alabilmek için belirli şartları yerine getirmeniz gerekir.

Mülk değerinin %80'inden fazlası için ne zaman ipotek alınabilir?

Bankalar konut kredisi vermeden önce Kredi/Değer (LTV) oranını değerlendirirler, bu oran kredi tutarının mülk değerine oranını gösterir. Bankalar genellikle mülkün piyasa değerinin %80'inden fazlasına ipotek vermezler. Örneğin, bir evin maliyeti 200.000€ ise maksimum kredi tutarı 160.000€ olacaktır.

Bu sınırlama, gayrimenkul ipoteği verirken %80'in aşılmamasını tavsiye eden 22 Nisan 1995 tarihli Bakanlararası Kredi ve Tasarruf Komitesi'nin (CICR) kararına dayanmaktadır. Ancak bu kural zorunlu değildir ve bankalar haklı sebeplerle %80'in üzerinde hatta bazen %100'ün üzerinde ipotek verebilirler.

Gayrimenkul değerinden yüksek bir tutarda ipotek almak için gerekenler

Gayrimenkul değerinden yüksek bir tutara ipotek almak teorik olarak mümkündür, ancak bunun için belirli şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Öncelikle banka, mülk değerlemesi ve borçlunun mali durumu gibi standart gereksinimleri kontrol edecektir. Daha sonra banka, kredi tutarını artırmak için geçerli nedenlerin olduğundan emin olmalıdır.

Örneğin, bu durumlar şunları içerebilir:

• Mülkün onarımı veya modernizasyonu için ek fon ihtiyacı;
• Emlakçı, noter veya diğer masrafları kapsamak isteme;
• İpotek alırken diğer kredileri veya borçları geri ödeme ihtiyacı.

Bu sebeplerin belgelenmesi ve detaylandırılması gerekmektedir. Örneğin, daha yüksek bir tutarı doğrulamak için yenileme çalışmaları veya yüklenicilerle yapılan sözleşmelere dair tahminler sunmak gerekebilir.

Mülk değerinden yüksek bir tutarda ipotek almanın ek garantileri ve riskleri

Gayrimenkul değerinden yüksek bir miktar için ipotek almak bazı riskleri beraberinde getirebilir ve banka için ek teminatlar gerektirebilir. Bankalar, kredi koşullarını sıkılaştırabilir ve ek koruma önlemleri talep edebilir.

Bankadan ek teminatlar

Kredinin ödenmeme riski arttıkça banka aşağıdaki gibi ek teminatlar talep edebilir:

• Mülk değerini aşan bir miktar için ek sigorta;
• Asıl borçlunun iflası durumunda borcu geri ödeyebilecek kefiller;
• Ek güvenlik sağlamak için başka bir mülk üzerine ikinci bir ipotek konması.

Artan riskler ve gereksinimler nedeniyle bankalar bu tür işlemleri nadiren kabul ederler ve onay süreci daha karmaşık hale gelebilir.

Vergi denetimlerinin riskleri

Gayrimenkul değerinden yüksek bir miktar için ipotek alan borçlular ek vergi denetimine tabi tutulabilir. IRS, mülk değerlerinin şişirildiğine dair şüpheleri olduğunda daha büyük bir kredi almak için, bir soruşturmaya ve dolandırıcılık suçlamalarına veya yanlış beyanlar gibi olası yasal sonuçlara yol açabilir.

Daha fazla para kazanmanın alternatif yolları

Gayrimenkulün değerinden yüksek bir tutarda ipotek almak yerine alternatif finansman seçeneklerini değerlendirmek isteyebilirsiniz. Bazı bankalar, gayrimenkul satın alımını gerekli masraflarla birleştiren özel kredi ürünleri sunmaktadır:

• Satın al ve yenile ipoteği, mülk fiyatını ve yenileme maliyetlerini kapsar;
• Satın alma ve likidite ipoteği, bir satın alma işlemiyle ilgili çeşitli maliyetleri karşılamak için ek fon sağlar.

İlk durumda, kredi iş tamamlandıkça parçalar halinde verilir ve uygulamanın kontrol edilmesine yardımcı olur. İkinci durumda, genellikle ek teminat olarak ikinci bir mülke ihtiyaç duyulur.

Bu nedenle, büyük bir kredi almanız gerekiyorsa, dikkatli bir şekilde hazırlanmalı, tüm masrafları onaylamalı ve vergi denetimleriyle ilgili riskleri ve bankaya karşı ek yükümlülükleri göz önünde bulundurmalısınız.