Satın alım mı yoksa kiralamak mı daha karlı?

Ev sahibi olma veya kiralama seçenekleri arasında tercih yapmak, yeni bir konut arayanlar için hala geçerli bir konudur. Özellikle Avrupa Merkez Bankası'nın politikalarının etkisiyle ipotek faiz oranlarının değiştiği bu dönemde, gayrimenkul alımı daha çekici hale gelmektedir.

Tecnocasa grubunun araştırma birimi tarafından yapılan çalışmada, İtalya'nın önde gelen şehirlerindeki iki ve üç odalı dairelerin aylık ipotek ödemeleri ile kira maliyetleri karşılaştırılmıştır. Sonuçlar, satın almanın kiralama yerine ne zaman daha ekonomik olduğunu belirlemeye yardımcı olmaktadır.

İki veya üç odalı daire satın alın ya da kiraya verin

Çalışma, 2024'ün ilk yarısına ait verilere dayanmakta olup orta sınıf ikincil konutların ortalama fiyatlarını dikkate almaktadır. Tecnocasa analistleri, iki veya üç odalı bir dairenin satın alınmasını aşağıdaki koşullar altında modellendirmiştir:

• 25 yıl vadeli ipotek.
• Ortalama faiz oranı %3,94 (Ağustos 2024 itibarıyla).
• Emlak maliyetinin %80'ine kadar finansman sağlanması.

Veriler, aylık ipotek ödemelerini ve şehirlere göre ortalama kira oranlarını karşılaştırmakta ve kredi alabilmek için gereken asgari geliri hesaplamaktadır.

İki odalı daireler: Satın alma daha karlı

Birçok İtalyan şehrinde, iki odalı bir daire için aylık ipotek ödemeleri kiraya göre rekabetçi hale gelmiş veya hatta daha düşük seviyelere inmiştir. Bu durum, özellikle aşağıdaki şehirlerde satın almayı cazip kılmaktadır:

• Bologna , Bari , Torino , Verona , Palermo , Cenova .

Milano, Roma ve Floransa gibi büyük şehirlerde ise ipotek ödemeleri hala kira maliyetlerini aşmakta ancak fark daha ılımlıdır:

• Milano'da +146 euro.
• Roma'da +65 euro.
• Floransa'da +130 euro.

Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler için, şu anda Napoli'de dahi satın almanın daha az karlı olduğu durumda fark sadece 39 avro'dur, bu da gayrimenkul edinmeyi çekici kılar.

Üç odalı daireler: En iyi satın alma yeri neresi

Üç odalı dairelerde de benzer bir durum söz konusudur. Aylık ipotek ödemeleri aşağıdaki şehirlerde kiraya göre daha karlı hale gelmektedir:

• Bari , Verona , Torino , Palermo , Cenova , Bologna , Napoli .

Milano, Roma ve Floransa gibi pahalı şehirlerde bile, ipotek ve kira arasındaki fark minimum seviyededir:

• Milano'da +18 euro.
• Roma'da +20 euro.
• Floransa'da +152 euro.

Bu durum, fiyat düşüşleri göz önüne alındığında, üç odalı bir dairenin, daha pahalı bölgelerde bile uygun fiyatlı hale geldiğini göstermektedir.

Kira pazarındaki durum

Kiralamaya yönlendiren bir diğer faktör de kiralık konut sıkıntısıdır . Pek çok şehirde kiralık konut arzı belirgin şekilde azalmıştır ve bu durum kiracıların konut bulma zorluklarını artırmıştır. Bu yapısal dengesizlik, artan kira oranlarıyla birleştiğinde birçok kişinin ev sahibi olmayı daha uygun ve stratejik bir seçenek olarak görmesine neden olmaktadır.

2025 Beklentileri

Tecnocasa tahminlerine göre, 2025 yılında emlak fiyatlarının artmaya devam edeceği ve işlem sayısında bir miktar düşüş yaşanacağı öngörülmektedir. Bu durum, piyasanın yeni seviyelerde istikrar kazandığını göstermektedir.

Ancak düşen ipotek faiz oranları, uzun vadeli yatırım yapanlar için ev alma maliyetini hala uygun hale getirmektedir. Fiyatlardaki olası yükselişlere rağmen, kısıtlı kiralama pazarında satın alma karlılığını sürdürmektedir.

Çözüm

Satın alma veya kiralama kararı, finansal durum, piyasa koşulları ve kişisel tercihlere bağlıdır. Ancak konut sıkıntısı nedeniyle düşen ipotek faiz oranları ve artan kira maliyetleri, özellikle büyük İtalyan şehirlerinde ev sahibi olmayı giderek daha çekici hale getirmektedir.