Satın alma mı yoksa kiralamak mı daha karlıdır?

Ev satın almak veya kiralamak arasında tercih yapmak, yeni bir ev arayanlar arasında hala önemli bir konudur. Özellikle Avrupa Merkez Bankası'nın kararları nedeniyle ipotek oranlarının değiştiği bu dönemde, gayrimenkul edinimi daha cazip hale gelmektedir.

Tecnocasa grubunun araştırma bölümü tarafından yapılan bir araştırmada, İtalya'nın büyük şehirlerindeki iki ve üç odalı dairelerin aylık ipotek ödemeleri ile kira oranları karşılaştırıldı. Sonuçlar, satın almanın kiralamaktan ekonomik olabileceği durumları belirlemeye yardımcı olmaktadır.

İki veya üç odalı daire satın alın veya kirayın

Çalışma, 2024'ün ilk yarısına ait verilere dayanmaktadır ve orta sınıf ikincil konutların ortalama fiyatlarını göz önünde bulundurmaktadır. Tecnocasa analistleri, biri iki odalı diğeri üç odalı daire olmak üzere satın alımı şu koşullar altında modellemiştir:

• 25 yıl vadeli ipotek.
• Ortalama oran %3,94 (Ağustos 2024 itibarıyla).
• Emlak maliyetinin %80'ine kadar finansman.

Veriler, aylık ipotek ödemelerini ve şehirlere göre ortalama kira oranlarını karşılaştırarak kredi için gerekli asgari geliri hesaplamaktadır.

İki odalı daireler: Satın alım karlı hale gelir

Birçok İtalyan şehrinde, iki odalı daire için aylık ipotek ödemeleri kira bedeliyle karşılaştırılabilir seviyede veya hatta daha düşüktür. Bu durum, özellikle aşağıdaki şehirlerde satın alımı cazip hale getirmektedir:

• Bologna, Bari, Torino, Verona, Palermo, Cenova.

Milano, Roma ve Floransa gibi büyük şehirlerde ipotek ödemeleri hala kira oranlarını aşsa da fark orta düzeyde kalmaktadır:

• Milano'da +146 euro.
• Roma'da +65 euro.
• Floransa'da +130 euro.

Emlak yatırımı yapmayı düşünenler için Napoli gibi şu anda satın almanın daha az karlı olduğu bir şehirde bile fark sadece 39 avro olup, bu da gayrimenkul alımını cazip kılmaktadır.

Üç odalı daireler: En iyi alım yeri neresi?

Üç odalı dairelerde durum benzerdir. Aylık ipotek ödemeleri, aşağıdaki şehirlerde kiradan daha karlıdır:

• Bari, Verona, Torino, Palermo, Cenova, Bologna, Napoli.

Milano, Roma ve Floransa gibi pahalı şehirlerde bile ipotek ve kira arasındaki fark minimum düzeydedir:

• Milano'da +18 euro.
• Roma'da +20 euro.
• Floransa'da +152 euro.

Fiyatlardaki düşüşler göz önüne alındığında, pahalı şehirlerde bile üç odalı daire satın almanın uygun hale geldiğini göstermektedir.

Kira pazarındaki durum

Kiralamaya olan talebi artıran bir diğer faktör de kiralık konut sıkıntısıdır. Pek çok şehirde kiralık konut arzı önemli ölçüde azalmıştır ve bu da kiracıların konut bulmasını zorlaştırmaktadır. Bu yapısal dengesizlik, artan kira oranlarıyla birleştiğinde birçok kişinin satın almayı daha sürdürülebilir ve stratejik bir alternatif olarak görmesine neden olmaktadır.

2025 Beklentileri

Tecnocasa tahminlerine göre, 2025 yılında emlak fiyatlarının artmaya devam etmesi ve işlem sayısında bir miktar düşüş yaşanması beklenmektedir. Bu durum, piyasanın yeni seviyelerde istikrar kazandığını göstermektedir.

Ancak düşen ipotek oranları, uzun vadeli yatırım yapmayı düşünenler için ev satın alımını hala uygun hale getirmektedir. Fiyatlardaki olası artışlara rağmen, sınırlı kiralamada satın alım karlılığını sürdürmektedir.

Çözüm

Satın alma veya kiralama kararı çeşitli faktörlere bağlıdır: finansal durum, pazar koşulları, kişisel tercihler. Ancak konut sıkıntısı nedeniyle düşen ipotek oranları ve artan kira oranları, özellikle büyük İtalyan şehirlerinde mülk satın almayı giderek daha çekici hale getirmektedir.