Birlikte yaşayan çiftlerin dairelerinin satışı: Kayıt dışı partnerlerin hakları, riskler ve hukuki ihtilaflar

Medeni nikah veya convivenza di fatto olmayan bir çiftin yaşadığı konutların satışı, mülkiyet hakları ile düzenlenmektedir. İtalyan yasası (Legge Cirinnà no. 76/2016), resmi evliliklere uygulanan aile hukuku hükümlerini bu tür birlikteliklere otomatik olarak genişletmez.

Taşınmaz Edinimi ve Mülkiyet Durumu

Evlilik dışı bir çiftin ev satın alması durumunda, payların büyüklüğü sözleşme ile belirlenir: mülk eşit paylarla (50/50) veya katkıda bulunulan paraya orantılı olarak tescil edilebilir.

Mülkiyet hakları ve ipotek yükümlülüklerini birbirinden ayırmak önemlidir. İpotek ödemeleri yapmak, bir kişiyi otomatik olarak mülk sahibi yapmaz veya resmi tescil olmadan payını artırmaz. Haklarını korumak için, eşler bir noter veya avukat aracılığıyla bir Birlikte Yaşama Sözleşmesi (Contratto di convivenza) imzalayabilirler.

Özel riskler:

• Miras: Resmi bir vasiyetname olmadan, medeni eş yasal mirasçı değildir.
• Eşler arasında satış: Medeni eşler arasında gayrimenkul devri zorunlu noter tasdiki gerektirir. İndirimli fiyata veya gerçek bir para transferi olmadan yapılan satış, gizli bağış (donazione indiretta) olarak kabul edilir. Bu durum, alıcıların gelecekte ipotek kredisi almasında sorunlara yol açar ve satıcının mirasçılarına gelecekte işlemi sorgulama hakkı verir.

Mülk sahibi olmayan ortağın hakları

Mülk sadece ortaklardan birine aitse:

• Mülk sahibinin ölümü durumunda: Hayatta kalan ortak, 2 yıl (veya ilişkinin uzunluğuna bağlı olarak 5 yıla kadar) geçici oturma hakkı (diritto di abitazione) elde eder. Küçük çocuklar veya engelli çocuklar varsa, bu süre en az 3 yıldır. Yeniden evlenme veya yeni bir aile kurulması durumunda hak iptal edilir.
• Ayrılık durumunda: Mülk sahibi olmayan eş, makul bir süre içinde mülkü boşaltmakla yükümlüdür. Ancak, ailede reşit olmayan veya engelli çocuklar varsa, mahkeme çocukların yanında kalan ebeveyn için evde ikamet hakkını güvence altına alabilir.
• Kira: Mülkün resmi kiracısının ölümü durumunda, hayatta kalan eş, kirayı kendi adına devretme hakkına sahiptir.

Ortak mülkiyetteki evlerin satışı prosedürü

Ev her iki eşin adına kayıtlıysa, olağan ortak mülkiyet rejimi (comunione ordinaria) uygulanır. Konutların üçüncü şahıslara satışı tam bir oy birliği gerektirir. Ortak satışta, gelirler kesinlikle asıl satın alma senedinde (rogito) belirtilen paylara göre dağıtılır. Ödeme yapılmadan önce, toplam tutardan aşağıdaki kalemler düşülür:

1. İpotek kredisinin bakiyesi;
2. Ek giderler (emlak komisyonu, teknik uzmanlık);
3. Mülk, satın alındıktan 5 yıl sonra satılırsa ve ana ikametgah değilse, sermaye kazancı vergisi (plusvalenza).

Ortaklardan biri satışa karşı çıkarsa ne yapılmalı?

Hiç kimse mal sahibini üçüncü şahıslarla bir anlaşma imzalamaya zorlayamaz, ancak kanun bir kişinin kendi isteği dışında ortak mülkiyette tutulmasına izin vermez. Sorun üç aşamada çözülür:

1. Hisselerin geri alınması (Riscatto della quota): Ortaklardan biri, diğerinin hissesini piyasa değerinden satın alır ve ipoteğin kalan kısmını (bankanın onayıyla) kendi adına yeniden tescil ettirir.
2. Sivil arabuluculuk (Mediazione civile): Avukatların katılımıyla uyuşmazlığın çözümü için zorunlu ön yargılama aşaması.
3. Yargısal bölme (Divisione giudiziale): Anlaşmaya varılamazsa, konu mahkeme tarafından karara bağlanır (İtalyan Medeni Kanunu'nun 1111. maddesi). Hakim, (plan izin veriyorsa) evi iki bağımsız daireye bölebilir, mülkiyeti bir ortağa diğerine tazminat ödeme yükümlülüğüyle devredebilir veya mülkiyeti zorunlu açık artırmaya çıkarıp geliri bölüştürebilir.

İpotek Bakiyesi ve Onarım Maliyetleri

İpotek ortak bir borç olduğundan, noter satıştan sonra alıcıdan alınan fonlardan otomatik olarak kredi bakiyesini öder. İpotek 50/50 olarak düzenlenmişse, banka aylık ödemeleri kimin yaptığına bakılmaksızın her ortaktan borcun tam yarısını tutar. Noter otomatik mahsup işlemi yapmaz.

Daha önce tamamlanan onarımlar resmi mülkiyet paylarını değiştirmez. Ancak, evin değerini artıran sermaye yatırımlarının tamamını ödemiş olan ortak, İtalyan Medeni Kanunu'nun 2041. maddesine (haksız zenginleşme) dayanarak belgelenmiş giderlerin yarısı için tazminat talep etme hakkına sahiptir.

Satış sırasında uygun bir ödeme sağlamak için taraflar, satıştan elde edilen gelirin asimetrik dağılımı konusunda bir noterle anlaşma yapabilir veya önceden karşılıklı ödemeler konusunda özel bir sözleşme (scrittura privata) imzalayabilirler.