İtalya, yatırımcıların dikkatini çeken bir ülke olarak öne çıkıyor.

Lüks Konut Pazarı Yavaşlıyor, Ancak Hala Canlı: Yatırımcıların İlgisi İtalya'ya Yöneldi

Son Knight Frank raporlarının özet incelemesi, ultra varlıklı yatırımcıların Roma ve Milano

Uzun süren yüksek büyüme döneminin ardından, lüks konut piyasasındaki fiyatlar hala artmaya devam ediyor, ancak daha ılımlı bir ivmede. Ancak, durum bölgeye, segmente ve belirli şehre göre büyük ölçüde değişkenlik göstermektedir. Bu durum, Knight Frank'ın 2026 yılının ilk yarısına ait rapor serisiyle kanıtlanmış olup (Küresel Konut Fiyat Endeksi, Küresel Birinci Sınıf Şehirler Endeksi, Küresel Süper Birinci Sınıf İstihbarat ve Avrupa Konut Sinyalleri) küresel, Avrupa ve İtalyan gayrimenkul piyasalarının kapsamlı bir resmini sunmaktadır.

Fiyatlar Artıyor, Ancak Enflasyona Göre Düzeltilince Dinamikler Negatif Yönde

Dünya çapında 55 büyük piyasayı takip eden Küresel Konut Fiyat Endeksi, 2026 yılının ilk çeyreğinde yıllık bazda ortalama %1,4'lik bir nominal fiyat artışı kaydetti. Bu, 2024 yılının üçüncü çeyreğinden bu yana en düşük performansı temsil etmektedir. Ancak, izlenen piyasaların %91'i hala pozitif nominal büyüme göstermektedir.

Esas sorun enflasyondadır. Enflasyona göre ayarlandıktan sonra, reel fiyatlar yıllık bazda ortalama %1,8 düşmüştür.

Kim Önde ve Kim Geride:

Türkiye nominal büyümede lider konumda (+%26,2), ancak yüksek enflasyon nedeniyle reel büyüme negatif (-%3,5).
Nominal büyüme açısından en üst sırada yer alan diğer ülkeler Macaristan (+%21,4), Kuzey Makedonya (+%16,7), Portekiz (+%16,5) ve Hırvatistan (+%16,1).
İspanya +%13,9 büyüme ile yedinci sırada ve reel olarak %10,1 artış göstermektedir.
Listedeki en alt sıralarda ise Çin anakarası (-%6,3) ve Kanada yer almaktadır (-5,0%).

Asya, Küresel Birinci Sınıf Konut Piyasasında Hakim Konumda

Birinci Sınıf Küresel Şehirler Endeksi (dünya genelinde 47 şehir), birinci sınıf gayrimenkul fiyatlarında 12 ay boyunca ortalama %2,0'lik bir artış gösterdi. Piyasa daha seçici hale gelmektedir: yatırımcılar genel küresel trendler yerine belirli şehirlerin temel göstergelerine odaklanmaktadır.

Önemli Şehirler:

Tokyo, +%44,4'lük şaşırtıcı yıllık büyüme kaydetmiştir (mutlak lider), ancak son çeyrekte -%8,6'lık bir düşüş yaşamıştır; bu da hızlı büyüme döneminin sona erdiğini göstermektedir. Tokyo piyasası beş yılı aşkın bir sürede %126,4 oranında büyümüştür. Asya'daki en büyük pazarlar şunlardır: Manila (%19,9), Dubai (%13,0), Seul (%11,3), Singapur (%9,8), Mumbai (%8,2). Dubai, beş yılı aşkın bir sürede %180,7'lik büyük bir büyüme kaydetmiştir. Zayıf performans gösterenler: Vancouver (%-10,4), Toronto (%-9,5), Guangzhou (%-8,9), Pekin (%-7,3), Şanghay (%-7,2). Londra hala negatif bölgede kalmaktadır (-4,0% yıllık ve -5,1% beş yıllık).

Ultra Lüks Segment (Süper Prime): Dubai Lider, New York ve Hong Kong Hızla İlerliyor

Ultra lüks segmentte (10 milyon dolar ve üzeri işlemler), 2026 yılının ilk çeyreğinde toplam 12 önemli şehirde 11,4 milyar dolar değerinde 636 işlem gerçekleşti (ortalama gayrimenkul fiyatı 18,6 milyon dolar).

Dubai kesin liderliğini sürdürmektedir: 3,43 milyar dolar değerinde 193 işlem (+%35 çeyreklik artış). Ancak Knight Frank, bu zirvenin 2026 Şubat sonlarına doğru bölgesel tansiyonun yükselmesinden önce, Ocak ve Şubat aylarında gerçekleştiğini belirtmektedir.
Hong Kong ikinci sırada yer almaktadır (1,84 milyar dolarlık 94 işlem).
New York üçüncü sırada (çeyreklik %58'lik bir artışla 1,67 milyar dolarlık 90 işlem).
Bu üç şehir, dünya genelindeki tüm ultra lüks işlemlerin neredeyse %60'ını oluşturmaktadır. Londra 45 işlemde (836 milyon dolar) artış göstermiştir, ancak hala 2022 seviyelerinden oldukça uzaktadır.

Avrupa: Tatil Bölgeleri Yüzde 60 Büyüdü

Avrupa lüks gayrimenkul piyasasında alıcı profili değişmektedir. Avrupalıların (İngilizler hariç) payı %40'a düşerken, İngilizler ve Amerikalılar daha aktif hale gelmektedir.

İngilizler uluslararası talebin yaklaşık üçte birini oluşturmaktadır: Monaco ve Côte d'Azur'a ek olarak, Madrid, Ibiza ve Toskana'da aktif olarak gayrimenkul satın almaktadırlar.
Amerikalılar Milano, Ibiza ve Algarve'e yoğun bir şekilde yatırım yapmaktadır.
Beş yıllık fiyat artışı: Tatil bölgelerinde ("güneş odaklı"), fiyatlar önemli ölçüde artmıştır - Algarve (%60 2020'den bu yana), ardından Provence, Marbella, Mallorca, Ibiza ve Saint-Tropez gelmektedir. Şehirler arasında Zürih ve Milano, beş yıllık en iyi performansı sergilemektedir.

Para birimi etkisini göz önünde bulundurmak önemlidir: Bir Amerikalı veya İsviçreli için, Euro Bölgesi'nde gerçekleştirilen bir satın alma, döviz kuru farkları nedeniyle fiyat algısı açısından artık "daha ucuz" olacaktır.

İtalya: Kitlesel Pazar Büyüyor, Milano Uyum Sağlıyor ve Roma Parlıyor

Genel anlamda, İtalya farklı şehirlerde ve segmentlerde farklı performanslar sergilemektedir:

Ana Trend: İtalya, yıllık nominal büyüme oranıyla +%5,2 (reel büyüme +%2,8) ile dünyada 27. sırada yer almaktadır. Bu, Almanya, Fransa ve İngiltere'den daha yüksektir.
Milano (Prime segment): Yıl boyunca -%0,9'luk performansıyla 46 ülke arasında 32. sırada yer almaktadır. Bu, Milano'da fiyatların %36 oranında yükseldiği (dünya genelinde 7. en iyi performans) güçlü beş yıllık bir artışın ardından normal birleşme yaşanmaktadır. Amerikalılar ve İngilizlerden Milano'ya olan uluslararası talep devam etmektedir.

Roma Avrupa Pazarının Parlayan Yıldızı

Knight Frank ve ReLiving ajansının özel bir raporu Roma için mevcuttur. PIRI 100'e göre, Roma'nın lüks gayrimenkul piyasası 2025 yılında %5,5 büyüyerek İtalyan başkentini Madrid, Paris ve New York'un üzerinde dünya sıralamasında 23. sıraya yükseltti.

Roma'ya Yatırım Yapanları Çeken Faktörler:

Yabancılar: Ana talep İngiltere, ABD, Fransa, Polonya ve Kuzey Avrupa'dan gelen alıcılardan gelmektedir. İngilizler genellikle vergi ikametgahlarını Roma'ya taşırken, Amerikalılar prestijli ikinci evler almayı tercih etmektedirler. İtalyan "sabit vergi" sistemi (zengin sakinler için sabit bir vergi) önemli bir rol oynamaktadır.
Otel Markaları: Dünyanın önde gelen lüks markaları şehre girmektedir. W Rome ve The Rome EDITION'dan sonra Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari ve Six Senses açılmaktadır.
Popüler Bölgeler: Via Veneto, Via Biccolati, Trieste-Pinciano, Parioli, EUR ve Appia Antica bölgeleri (özellikle mahremiyete ve tarihi villalara değer verenler için cazip).