Kiracınıza Daire Satmanın ve Hatalardan Kaçınmanın İpuçları

Halihazırda kiraya verilmiş bir dairenin satılması için birtakım yöntemler vardır. Ev sahibi, mülkü doğrudan kiracısına satma seçeneğini veya başka birine satma seçeneğini değerlendirebilir. Öncelikli satın alma hakkının düzenlemeleri, kira sözleşmesinin geçerliliği ve olası vergi sonuçları göz önünde bulundurulmalıdır.

Kiracıya Daire Satma Yöntemleri

Genellikle, mülkü mevcut kiracısına satmak en uygun seçenektir. Bu yöntem, dairenin birden fazla kez gösterilmesini önler, emlakçı maliyetlerini düşürür ve işlem sürecini basitleştirir.

Ancak İtalyan yasaları, kiracının haklarını koruyan belirli prosedürleri öngörmektedir.

Satış Sürecinin Temel Adımları

1. Resmi Satın Alma Teklifi

Eğer ev sahibi, kira sözleşmesinin ilk dönemi sona erdikten sonra (örneğin, 4+4 sözleşmesinin ilk dört yılı sonrası) daireyi satmayı düşünüyorsa, kiracının öncelikli satın alma hakkı olabilir.

Bu durumda, ev sahibi, resmi bir bildirimde bulunmalıdır, bu bildirimde satış fiyatı, işlem koşulları ve karar verme süresi belirtilmelidir.

2. Yanıt Süresi

Bildirimi aldıktan sonra, kiracının satın alma hakkını kullanıp kullanmayacağına dair kararını 60 gün içinde bildirmesi gerekmektedir.

Eğer yanıt evet ise, genellikle işlemin noter onayı 30 gün içinde tamamlanır.

3. Serbest Satış

Eğer sözleşmenin ilk dönemi sona ermişse veya kiracı resmi olarak satın almaktan vazgeçmişse, ev sahibi daireyi istediği bir alıcıya serbestçe satabilir.

Ancak, tarafların karşılıklı olarak anlaşabileceği bir zamanda kiracıya satmayı engelleyen bir kısıtlama yoktur.

4. Kira Sözleşmesinin Sonlanması

Bir kiracı, bir daireyi ana ikametgahı olarak satın alırsa, vergi avantajlarından yararlanabilir.

Satın alma işleminden sonra, kiracı ve ev sahibi aynı kişi olduğundan kira sözleşmesi otomatik olarak sona erer.

Daire Satıldıktan Sonra Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Daire üçüncü bir tarafa satıldığında, mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur.

İtalyan Medeni Kanunu'nun 1599. maddesine göre, yeni mal sahibi, önceki mal sahibinin yerine kira sözleşmesinin tarafı olur.

Bu da demektir ki:

• kiracı hakları korunur, kira sözleşmesinin sonuna kadar dairede oturma hakkı devam eder ve kira bedeli değişmez; yeni mal sahibi, kira bedelini tahsil etme ve kira sözleşmesinin sonunda depozitoyu iade etme hakkına sahiptir. Kira sözleşmesinin sona erdirilemeyeceği durumlar:
• Ev sahibi, sözleşmenin otomatik olarak yenilenmesini sadece yasal durumlarda reddedebilir.
• Örneğin, eğer:
• daireyi kendisi veya yakın akrabaları için kullanmayı planlıyorsa;
• kendi ikametgahı dışında başka bir konut mülkü yoksa ve daireyi satmayı düşünüyorsa.
• Bu durumda, ev sahibi, sözleşmenin sona ermesinden en az altı ay önce kiracıya bildirim yapmalıdır. Bu durumda, kiracının öncelikli satın alma hakkı vardır.

Kayıtdışı Kiralama Sözleşmesi

• Eğer kira sözleşmesi kayıtlı değilse veya yasa dışı olarak yapılmışsa, bu tür bir sözleşmenin yasal geçerliliği yoktur.
• Satıştan sonra, yeni mal sahibi dairenin boşaltılmasını isteyebilir ve dairedeki kiracı, yasal korumalardan yararlanamayabilir.

Kiracının Her Zaman Öncelikli Satın Alma Hakkı Var mıdır?

• Kiracının her zaman daireyi satın alma öncelikli hakkına sahip olduğu yaygın bir inanç vardır, ancak bu pratikte doğru değildir.
• 431/1998 sayılı Kanuna göre, öncelikli satın alma hakkı belirli koşullar sağlandığında doğar.

Aşağıdaki Durumlarda Öncelikli Satın Alma Hakkı Yoktur:

• Daire kira sözleşmesi sırasında satılırsa;
• Sözleşme ilk yenileme süresini geçerse;
• Ev sahibinin başka konut mülkü varsa;
• Daire eşe veya ikinci dereceye kadar akrabalara devredilirse;
• Binanın tamamı bağış, miras veya satış konusuysa.
• Yukarıdakilerin tümünde Bazı durumlarda, mülk sahibi gayrimenkulu alıcıya satma hakkına sahiptir.

Üçüncü Bir Kişiye Daire Satmak

• Mevcut kiracısı olan bir daireyi satmanın kendine özgü zorlukları vardır.

Piyasa Değerinde Düşüş

• Dolu bir daire genellikle boş bir daireden daha düşük bir fiyata satılır.
• Ortalama indirim genellikle %15 ile %30 arasındadır.
• İndirim miktarı genellikle kalan kira süresine bağlıdır:
• sözleşme yakın bir sürede sona eriyorsa, indirim genellikle daha küçüktür;
• kira süresi birkaç yıl daha uzunsa, alıcı genellikle daha büyük bir indirim talep eder. Önemli ölçüde daha düşük fiyat.

Sermaye Kazanç Vergisi

• Vergi miktarı, dairenin satın alınmasından bu yana geçen süreye bağlı olarak değişir.

Beş Yıldan Uzun Süredir Sahipse

• Ev sahibi, daireye beş yıldan uzun süredir sahipse, satıştan elde edilen gelir sermaye kazanç vergisinden muaf olabilir.

Beş Yıldan Kısa Süredir Sahipse

• Eğer ev sahibi daireye beş yıldan kısa süredir sahipse ve satış fiyatı alış fiyatından yüksekse, elde edilen kar üzerinden %26 oranında vergi ödemek zorundadır.

Mevcut Kiracıya Satış

Avantajlar

• Mülkün neredeyse tam piyasa değerini alabilirsiniz;
• emlakçı ücretleri olmadan işlem yapabilirsiniz;
• dairenin tekrar tekrar gösterilmesine gerek yoktur;
• alıcı, mülkün durumu hakkında bilgi sahibi olduğundan, sonraki taleplerin riski minimum seviyededir.

Potansiyel Zorluklar

• Kiracı, kiracısı olan bir daireyi satmanın zorluğunu gerekçe göstererek pazarlık yapabilir ve daha düşük bir fiyat talep edebilir.
• Ayrıca, işlem genellikle ipotek kredisi alımına bağlı olabilir.

Mevcut Kiralama Sözleşmesiyle Üçüncü Şahsa Satış

Bu durumda, potansiyel alıcılar genellikle yatırımcılardır.

Avantajlar

• Mülk zaten istikrarlı bir gelir sağlamaktadır;
• Satıcı, noter onaylı sözleşme imzalanana kadar kira almaya devam eder.

Dezavantajlar

Yatırımcılar genellikle önemli bir indirim talep ederler.

Ayrıca, kiracı potansiyel alıcıların daireyi görmesini zorlaştırabilir. Bazı durumlarda, kira ödemelerinde sorunlar çıkabilir ve bu da satışı zorlaştırabilir.

Kiracıya Erken Çıkış İçin Tazminat Ödemesi

Bazen en iyi çözüm, kiracıyla erken çıkış konusunda anlaşmaktır.

Bu tür bir anlaşma, kiracının daireyi boşaltması karşılığında belirli bir miktar ödeme yapmayı içerir.

Bu yasal bir gereklilik değil, taraflar arasında gönüllü bir anlaşmadır.

Bu seçenek özellikle boş dairenin maliyeti, mevcut kiracılı bir konutun maliyetinden önemli ölçüde yüksekse uygun olabilir.

Örneğin, dolu bir dairenin satış fiyatında bir düşüş yaşanıyorsa ve 25.000 euro ödeme yaparak kiracıya 5-7 bin euro tazminat öderseniz, mülkün piyasa değerinin büyük kısmını koruyabilirsiniz.

Ayrıca, bu yaklaşım, işlemi hızlandırarak kira sözleşmesinin sona ermesini veya yasal tahliye işlemlerini beklemekten kaçınmanıza yardımcı olabilir.